Có một cách nhìn bản vẽ tách thửa để biết ngay lô đất bị đường quy hoạch ăn mất bao nhiêu mét, mà không cần đi tra quy hoạch.

Cách này chúng tôi rút ra sau khi đối chiếu nhiều hồ sơ tách thửa thật ở Ninh Hoà. Ai đang xem đất phân lô nên biết — nó quyết định lô nào đáng tiền, lô nào không.

Lô A to gấp đôi lô B nhưng đất xây được lại ít hơn. Phần kẻ sọc là phần dính quy hoạch giao thông.

Quy luật

Khi chuyển mục đích từ đất lúa lên đất ở, xã chỉ cho chuyển phần nằm NGOÀI chỉ giới quy hoạch giao thông. Phần còn giữ nguyên loại đất lúa trên bản vẽ chính là phần bị đường quy hoạch ăn.

Nghĩa là trên bản vẽ tách thửa, mỗi lô thường ghi hai dòng diện tích:

• ODT hoặc ONT — đất ở, phần được xây nhà
• LUC hoặc LUK — đất lúa còn lại

Dòng thứ hai chính là phần dính quy hoạch.

Bằng chứng

Một cụm 6 lô ở Hoà Thắng — khớp cả 6 lô:

Ba con số nằm ở ba chỗ khác nhau trên hai tờ giấy khác nhau, khớp tuyệt đối: tổng đất ở đúng bằng diện tích được cho chuyển mục đích; tổng đất lúa đúng bằng ghi chú "thửa đất có 397,0 m² thuộc quy hoạch giao thông" trên sổ; tổng hai phần đúng bằng diện tích thửa gốc.

Một cụm 5 lô ở Nam Ninh Hoà — khớp 4 trên 5 lô, lô còn lại lệch 0,6 m².

Có trường hợp KHÔNG đúng

Nói cho sòng phẳng: chúng tôi gặp một cụm ở Bắc Ninh Hoà mà quy luật không khớp. Ở đó phần dính quy hoạch lớn hơn phần đất lúa còn lại, đều đặn khoảng 6 m² mỗi lô.

Mỗi lô rộng khoảng 5 m mặt tiền, nên chênh 6 m² tương đương chỉ giới ăn sâu thêm khoảng 1,2 m vào phần đã lên đất ở. Có thể do chỉ giới được điều chỉnh sau khi đã chuyển mục đích, hoặc do quy hoạch phân khu mới ban hành sau đó.

Bài học: quy luật này dùng để ước lượng nhanh, không thay thế được việc tra quy hoạch chính thức. Trước khi đặt cọc vẫn phải xin phiếu quy hoạch của đúng thửa.

Vì sao điều này ăn tiền — hoặc mất tiền

1. Lô to nhất chưa chắc là lô nhiều đất ở nhất

Lấy cụm 6 lô ở trên. Xếp theo diện tích thửa và xếp theo đất ở dùng được cho ra thứ tự ngược nhau:

Lô 1 to gấp đôi lô 6, nhưng đất ở lại ít hơn. Gần 2/3 lô 1 nằm trong đường quy hoạch. Ai nhìn mỗi con số diện tích rồi trả giá là trả hớ.

2. Định giá phải nhân đơn giá với phần đất Ở, không phải diện tích thửa

Đây là nguyên tắc gốc. Một lô 300 m² mà chỉ 110 m² là đất ở thì không thể định giá như lô 300 m² đất ở.

3. Phần dính quy hoạch không phải mất trắng

Nói cho đúng để anh chị khỏi sợ quá mức:

• Vẫn được đền bù khi nhà nước thu hồi.
• Vẫn dùng được làm sân, chỗ để xe, trồng cây.
• Nhưng không xây nhà lên đó được — nên không tính vào giá như đất ở.

Vậy đất dính quy hoạch có nên mua không

Câu trả lời thật: tuỳ tỷ lệ dính và tuỳ giá.

• Dính ít (dưới 15% diện tích) và giá đã trừ tương ứng — mua được, phần dính làm sân trước.
• Dính nhiều (trên một phần ba) mà giá vẫn tính theo diện tích thửa — đừng mua.
• Dính đúng vào mặt tiền, làm lô mất lối vào sau khi mở đường — cân nhắc rất kỹ.
• Không biết dính bao nhiêu — chưa mua. Xin phiếu quy hoạch trước đã.

Ba câu nên hỏi người bán

1. "Bản vẽ tách thửa ghi lô này bao nhiêu đất ở, bao nhiêu đất lúa?" — người bán tử tế trả lời ngay được.
2. "Trên sổ có ghi chú thửa đất thuộc quy hoạch giao thông bao nhiêu m² không?"
3. "Giá anh báo là tính theo diện tích thửa hay theo phần đất ở?"

Ai né ba câu này thì nên dừng lại.

Cần biết một thửa cụ thể ở Ninh Hoà dính quy hoạch bao nhiêu?
Gọi hoặc nhắn Zalo 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Chúng tôi đọc bản vẽ, tra quy hoạch và đo lại tại chỗ, miễn phí.