Từ ngày 01/01/2026, Khánh Hòa áp dụng bảng giá đất mới theo Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND. Chúng tôi đã tải bản gốc 367 trang từ công báo tỉnh và bóc riêng phần Ninh Hòa ra đây — kèm hai văn bản đi cùng mà rất ít người nhắc: quy định xếp vị trí đất và hệ số điều chỉnh K.

Bảng giá đất Ninh Hòa 2026 — đắt nhất 9.009.000 đ/m² quanh chợ Mới, rẻ nhất 76.440 đ/m² Ninh Thượng

Trước khi đọc bảng số, anh chị cần nắm một điều: giá trong bảng giá đất là giá NHÀ NƯỚC, không phải giá mua bán ngoài thị trường. Nó dùng để tính lệ phí trước bạ, tiền chuyển mục đích, tiền bồi thường... Ở khu trung tâm Ninh Hòa, giá nhà nước thường chỉ bằng khoảng một phần năm giá thị trường. Ai lấy bảng này ra trả giá đất là dùng sai công cụ.

1. Bộ ba văn bản — thiếu một là tính sai

(nguồn: công báo tỉnh Khánh Hòa — congbao.khanhhoa.gov.vn; QĐ 50/2026 đăng Công báo số 60 ngày 20/8/2026)

2. Giá đất nông nghiệp khu vực Ninh Hòa

Sáu xã Bắc Ninh Hòa, Nam Ninh Hòa, Tây Ninh Hòa, Hòa Thắng, Hòa Trí, Tân Định dùng chung một bảng:

Riêng hai phường tính nhỉnh hơn, một mức duy nhất: phường Ninh Hòa 91.800 đ/m², phường Đông Ninh Hòa 86.400 đ/m².

Xếp vị trí đất nông nghiệp rất dễ nhớ: thửa nào có bất kỳ phần nào nằm trong phạm vi 350 m tính từ mép đường quốc lộ, tỉnh lộ, hương lộ, đường liên xã, liên thôn hoặc kênh chính hồ thủy lợi thì cả thửa tính vị trí 1. Đất lúa canh tác 2 vụ mỗi năm cũng tự động vị trí 1. Còn lại là vị trí 2. (nguồn: NQ 14/2025)

3. Giá đất ở — đắt nhất và rẻ nhất Ninh Hòa chênh nhau 118 lần

Vài mốc đáng nhớ, đều là giá vị trí 1 đọc từ bản gốc:

(nguồn: NQ 15/2025/NQ-HĐND, phụ lục các trang 96–129 — khối 8 xã phường Ninh Hòa)

Chợ Mới 9.009.000 so với Ninh Thượng 76.440 — chênh 118 lần trong cùng một khu vực Ninh Hòa. Con số này nói một điều: với nhà nước, giá đất là chuyện của từng con đường, từng thôn, không phải của cả vùng. Ai nói với anh chị "đất Ninh Hòa giá nhà nước tầm X" mà không hỏi thửa nằm đường nào, là đang nói chuyện không có nghĩa.

4. Thửa của anh chị thuộc vị trí mấy — tự xếp được trong một phút

Nghị quyết 14/2025 lần đầu ghi rõ tiêu chí, và chìa khóa là bề rộng đường trước đất:

• Đất ở trong phường: giáp đường phố là vị trí 1 · hẻm rộng từ 6 m là vị trí 2 · hẻm 3,5–6 m là vị trí 3 · hẻm 2–3,5 m là vị trí 4 · hẻm dưới 2 m là vị trí 5.
• Đất ở trong xã: giáp đường liên xã hoặc đường trong xã rộng từ 6 m là vị trí 1 · đường 3,5–6 m là vị trí 2 · còn lại là vị trí 3.
• Ven quốc lộ, tỉnh lộ, cao tốc: giáp mặt đường là vị trí 1 · hẻm nhánh rộng từ 3,5 m và cách mặt đường dưới 100 m là vị trí 2.
• Trong khu tái định cư, khu đô thị mới: giáp đường trong khu là vị trí 1 · đường nội bộ 5–8 m là vị trí 2 · 3–5 m là vị trí 3.

Bề rộng hẻm đo ở chỗ hẹp nhất trên đường từ đầu hẻm vào tới thửa, tính cả vỉa hè và cống có nắp đan. Nghĩa là hẻm phình đầu bóp đuôi thì tính theo chỗ bóp — điểm này nhiều người bị bất ngờ khi nhận thông báo thuế.

5. Hệ số K từ 01/7/2026 — cái mới ít người biết nhất

Từ giữa năm nay, nhiều khoản tính theo giá nhà nước không còn lấy thẳng số trong bảng giá, mà nhân thêm hệ số điều chỉnh K. Với khu vực Ninh Hòa:

Ngoài ra: đất nông nghiệp nằm cùng thửa với nhà ở (phần không được công nhận đất ở) nhân thêm 1,5; đất nông nghiệp vị trí 1 có mặt giáp Quốc lộ 1, tỉnh lộ, đường liên xã nhân thêm 1,3. (nguồn: QĐ 50/2026/QĐ-UBND, Điều 3)

Điều chúng tôi phải nói thẳng: hệ số K áp cho những khoản nộp nào thì văn bản dẫn chiếu sang quy định của Quốc hội mà chúng tôi chưa đối chiếu xong từng trường hợp. Văn bản nêu rõ nhóm "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường"; còn lệ phí trước bạ khi sang tên có nhân K hay không, chúng tôi chưa khẳng định — sẽ cập nhật khi có thông báo thuế thực tế phát hành sau 01/7/2026. Chúng tôi không đoán bừa chuyện tiền của anh chị.

6. Bảng giá này ăn vào túi tiền anh chị ở đâu

Khi sang tên: lệ phí trước bạ bên mua nộp = giá bảng giá × diện tích × 0,5%. Ví dụ lô 100 m² đất ở mặt tiền tuyến chính Ninh Đa: 1.389.960 × 100 × 0,5% = 694.980 đ — chưa tới 700 nghìn cho lô đất giá thị trường vài trăm triệu tới cả tỷ. Khoản lớn thật sự khi giao dịch là thuế thu nhập cá nhân 2% giá bán, bên bán chịu — chúng tôi đã viết riêng một bài: Bán đất ở Ninh Hòa đóng thuế bao nhiêu?

Khi lên thổ cư: tiền chuyển mục đích tính trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp — cùng bảng giá này. Cách tính đầy đủ ở bài Chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa tính thế nào? Lưu ý: bài đó tính theo ca thực tế đầu năm 2026, trước khi có hệ số K — ca mới từ tháng 7/2026 có thể thay đổi, nên coi số trong bài là mức nền để ước lượng.

Khi bị thu hồi đất: bảng giá nhân hệ số K là một căn cứ tính bồi thường. Thửa dính quy hoạch đường, khu đô thị... thì con số này quan trọng hơn nhiều so với lúc mua bán bình thường.

7. Ba điều chúng tôi chưa biết, và không đoán bừa

• Hệ số K áp cho lệ phí trước bạ hay không — như đã nói ở mục 5, chờ ca thực tế để đối chiếu.
• Hạn mức giao đất ở từng xã phường — quyết định phần diện tích nào được tính giá trong hạn mức khi lên thổ.
• Quyết định đính chính bảng giá (QĐ 09/QĐ-TT, sửa lỗi in giá khu công nghiệp Suối Dầu — không thuộc Ninh Hòa) — chúng tôi chưa tải được bản gốc nên ghi nhận vậy.

Anh chị muốn biết thửa của mình được xếp vị trí mấy, giá nhà nước bao nhiêu, sang tên hết chừng nào tiền?
Gọi hoặc nhắn Zalo 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24.
Chúng tôi tra đúng dòng trong bảng giá gốc cho từng thửa, không tính phí — chưa chắc chỗ nào thì nói rõ là chưa chắc.

Nguồn tham khảo

• Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND ngày 18/12/2025 của HĐND tỉnh Khánh Hòa — bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 (bản gốc 367 trang, công báo tỉnh)
• Nghị quyết 14/2025/NQ-HĐND ngày 18/12/2025 — tiêu chí xác định vị trí đất
• Quyết định 50/2026/QĐ-UBND ngày 01/7/2026 — hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 (Công báo số 60, ngày 20/8/2026)

Bài viết đọc từ bản gốc văn bản trên công báo tỉnh Khánh Hòa, tra ngày 20/8/2026. Chính sách giá đất có thể được sửa đổi, đính chính — anh chị nên đối chiếu lại trước khi ra quyết định lớn.