Bán đất Ninh Thủy (Đông Ninh Hòa) — 310m² 2 nhà sát biển, 11.5 tỷ

Bán đất Ninh Thủy (nay là phường Đông Ninh Hòa, Khánh Hòa): lô 310 m² tại Tổ dân phố Bá Hà 2, gồm 50 m² đất ở tại đô thị lâu dài và 260 m² đất trồng cây lâu năm, sổ riêng cấp năm 2013, thửa 32 tờ bản đồ 46, hai mặt đường bê tông, trên đất có hai căn nhà đang sử dụng , giá 11,5 tỷ — tương đương 37,1 triệu/m². Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ và từ tờ cập nhật quy hoạch thửa đất, không lấy từ tin rao.

Bãi biển Bá Hà 2, cách lô đất một con hẻm bê tông.

Thông số lô đất Ninh Thủy (Đông Ninh Hòa)

Số liệu từng mục trên sổ, đọc thẳng từ sổ

Tên hành chính in trên sổ là "phường Ninh Thủy, thị xã Ninh Hòa" — đó là tên tại thời điểm cấp năm 2013. Từ ngày 01/7/2025 không còn thị xã Ninh Hòa, khu vực này thuộc phường Đông Ninh Hòa. Giá 11,5 tỷ là giá rao cập nhật tháng 9/2026.

Trang thông tin thửa đất và sơ đồ trên sổ: thửa 32, tờ 46, 310 m², hai mặt là đường đi.

Đọc sổ lô đất Ninh Thủy này thì thấy gì

• Sổ riêng, không dính phần chung. Mục hình thức sử dụng ghi rõ "riêng 310 m², chung: Không" — người mua đứng tên trọn thửa, không phải đồng sở hữu với ai.
• Sổ đã sạch thế chấp. Mục thay đổi sau khi cấp giấy ghi "Đã xóa đăng ký thế chấp". Khoản thế chấp cũ năm 2014 tại ngân hàng đã được giải chấp và ghi nhận vào sổ.
• Thửa đã được chỉnh lý sang tờ bản đồ mới. Sổ cấp năm 2013 ghi tờ 3; nay đã đổi thành tờ 46. Khi tra cứu hay làm thủ tục, dùng số tờ 46 mới đúng hồ sơ hiện hành.
• 50 m² đất ở là lâu dài, 260 m² đất trồng cây lâu năm có hạn đến tháng 10/2043. Đây là hai mục đích khác nhau trên cùng một thửa, không phải toàn bộ 310 m² đều là thổ cư.
• Hai căn nhà trên đất chưa có trên sổ. Mục "Nhà ở" ghi "Chưa chứng nhận quyền sở hữu" — nghĩa là giao dịch này về pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà là tài sản đi kèm chưa được chứng nhận.
• Sổ không ghi dòng quy hoạch nào. Nhưng sổ không ghi không có nghĩa là đã tra. Thông tin quy hoạch phải xem ở tờ cập nhật riêng, trình bày ở mục dưới.

Quy hoạch lô đất Ninh Thủy: hai quyết định cần đọc

Chủ đất có tờ Cập nhật thông tin quy hoạch thửa đất do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa lập ngày 05/8/2026. Tờ này dẫn hai văn bản:

• Quyết định 1653/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của thị xã Ninh Hòa. Nội dung ghi cho thửa này: "Sau khi trừ quy hoạch giao thông, thửa đất 32 thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị".
• Quyết định 1734/QĐ-UBND ngày 23/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa. Nội dung ghi cho thửa này: "Thửa đất 32 thuộc quy hoạch đất nhóm nhà ở".

Một điểm cần nói cho đúng. Tờ cập nhật mô tả Quyết định 1734 là phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch phân khu. Bản gốc ký số của quyết định này ghi khác: đó là quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị du lịch Ninh Hải – Dốc Lết (Phân khu 14). Nhiệm vụ quy hoạch của phân khu này đã được duyệt từ trước, tại Quyết định 2374/QĐ-UBND ngày 05/10/2023. Nói cách khác, phân khu 14 đã có đồ án được phê duyệt, không phải mới ở bước giao nhiệm vụ lập quy hoạch.

Vài chỉ tiêu chính của phân khu 14 theo đồ án: quy mô 3.053 ha (đất liền 1.646 ha, mặt nước 1.407 ha), dân số dự báo đến năm 2040 khoảng 54.000 người, tầng cao tối đa 6 tầng, mật độ xây dựng gộp không quá 60%, tính chất là khu đô thị hiện hữu kết hợp dịch vụ du lịch ven biển. Xem thêm tại trang Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Từ trước cổng nhìn thẳng ra biển, hết hẻm là tới bãi cát.

Vì sao nên xem lô đất Ninh Thủy này

• Hai mặt đường, không phải lô kẹt. Sơ đồ trong sổ thể hiện đường đi ở cả cạnh đông và cạnh nam. Lô hai mặt thì dễ bố trí lối vào riêng cho từng khối nhà, và dễ tách công năng ở với kinh doanh.
• Đi bộ ra bãi tắm. Video quay tại chỗ cho thấy từ trước cổng nhìn thẳng ra biển, hết con hẻm bê tông là tới bãi cát. Chủ đất cho biết khoảng cách chừng 40 m — con số này chưa đo, chỉ ghi lại theo lời chủ đất.
• Đã có nhà đang dùng được. Theo chủ đất, trên thửa là hai căn nhà liền nhau với khoảng sân ở giữa — ảnh và video quay tại chỗ chỉ ghi được lối vào và mặt ngoài, chưa chụp trọn hai căn, anh chị xem tận nơi sẽ rõ. Người mua không phải khởi công từ đất trống.
• Nằm trong phân khu 14 đã có đồ án duyệt. Đồ án Khu đô thị du lịch Ninh Hải – Dốc Lết đặt khu vực này ở nhóm đất nhà ở, tầng cao tối đa 6 tầng. Đây là căn cứ cho hướng khai thác lưu trú, không phải suy đoán theo tin đồn.
• Sổ sạch, đã giải chấp, đã chỉnh lý tờ bản đồ. Ba thứ này làm hồ sơ sang tên nhẹ hơn hẳn so với lô còn vướng thế chấp hoặc còn lệch số tờ.
• Hợp với ai: người mua để làm lưu trú nhỏ ven biển, quán ăn — cà phê hướng biển, hoặc mua để ở kết hợp nghỉ dưỡng và giữ đất dài hạn ở vùng đang lên đô thị du lịch.

Đường bê tông bên hông lô, xóm dân cư hiện hữu, có điện lưới.

Quanh lô đất Ninh Thủy có gì

Những thứ dưới đây là thứ thấy được trong ảnh và video quay tại chỗ, không phải mô tả theo trí nhớ:

• Bãi cát trắng, dừa dọc bờ. Ảnh chụp bãi biển ngay khu Bá Hà cho thấy bãi rộng, cát sạch, hàng dừa chạy dọc mép làng, có thuyền của dân đi biển neo gần bờ.
• Đường vào là bê tông. Ảnh và video cho thấy đường bê tông đổ liền, hai bên là tường rào và nhà dân, có ô tô con đậu trong hẻm — bề rộng đường chưa đo bằng thước, chỉ quan sát qua hình.
• Xóm dân cư hiện hữu. Xung quanh là nhà dân đã xây kiên cố, có điện lưới, cột điện và dây dẫn chạy dọc hẻm. Đây là khu ở lâu năm chứ không phải khu phân lô mới mở.
• Gần khu vực Dốc Lết. Lô thuộc phường Đông Ninh Hòa, cùng địa bàn với trục du lịch Dốc Lết. Khoảng cách cụ thể tới bãi Dốc Lết chưa đo, nên bài không đưa con số.

Các lô khác cùng địa bàn xem tại trang Bán đất Đông Ninh Hòa – Dốc Lết.

Bãi cát trắng chạy dài, thuyền của dân đi biển neo gần bờ.

Nói thẳng phần cần biết trước khi xuống tiền

Phần này viết ra để anh chị cân nhắc trước, không phải để giấu tới lúc xem đất mới nói.

• 260 trong 310 m² là đất trồng cây lâu năm, không phải thổ cư. Chỉ 50 m² là đất ở tại đô thị. Muốn xây dựng trên phần còn lại thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền chuyển mục đích. Khoản tiền này tính theo bảng giá đất và vị trí, không phải con số nhỏ — cách tính xem bài Chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa và Bảng giá đất Ninh Hòa 2026. Việc chuyển mục đích còn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương, tức là không đương nhiên được chấp thuận.
• Phần đất trồng cây lâu năm có hạn sử dụng đến tháng 10/2043. Hết hạn thì làm thủ tục gia hạn, nhưng đây vẫn là điểm khác biệt so với đất ở lâu dài, và là thứ ngân hàng nhìn vào khi định giá tài sản bảo đảm.
• Hai căn nhà chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Sổ ghi rõ "Chưa chứng nhận quyền sở hữu" ở mục Nhà ở. Nghĩa là hợp đồng công chứng sẽ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phần nhà nếu muốn đưa lên sổ thì người mua phải tự làm thủ tục chứng nhận bổ sung, và việc đó phụ thuộc hiện trạng xây dựng có phù hợp quy định hay không.
• Thửa bị chỉ giới quy hoạch giao thông cắt vào. Tờ cập nhật quy hoạch ghi "sau khi trừ quy hoạch giao thông", và sơ đồ kèm theo vẽ một đường chỉ giới chạy qua thửa. Tờ này không ghi phần bị cắt là bao nhiêu mét vuông, cũng không ghi lộ giới đường là bao nhiêu mét. Muốn biết chính xác thì phải đo đạc chỉnh lý — chính tờ cập nhật cũng ghi câu đó. Cách đọc bản vẽ để biết lô bị ăn bao nhiêu, xem bài Đất dính quy hoạch có mua được không.
• Giá 37,1 triệu/m² là phép chia trên toàn bộ 310 m². Nếu trừ phần dính chỉ giới giao thông thì đơn giá trên phần đất còn lại sẽ cao hơn con số này. Chưa có số đo nên bài không tính thay.
• Bề rộng đường chưa đo. Hình cho thấy ô tô con vào được tới trước nhà, nhưng đó là quan sát qua ảnh, không phải số đo bằng thước.

Đường bê tông trong xóm, ô tô con vào được tới trước nhà.

Chi phí sang tên lô đất Ninh Thủy

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá đất theo bảng giá nhà nước, lấy mức cao hơn — người mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng — người bán nộp, trừ trường hợp được miễn. Các trường hợp miễn và cách tính xem bài Thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa.
• Phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy — danh mục giấy tờ bắt buộc mang theo khi công chứng xem bài Giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.
• Ai nộp khoản nào là thỏa thuận giữa hai bên, ghi vào hợp đồng. Xem thêm trang Pháp lý nhà đất Ninh Hòa.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Ngày 20/9/2026, trước khi đăng lô này, chúng tôi đã làm ba việc: đọc trực tiếp trang thông tin thửa đất và sơ đồ trên sổ để lấy diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn và tình trạng tài sản gắn liền; đọc tờ cập nhật quy hoạch thửa đất lập ngày 05/8/2026 để lấy thông tin quy hoạch; và đối chiếu Quyết định 1734/QĐ-UBND với bản gốc ký số của quyết định đó thay vì chép lại mô tả trên tờ cập nhật. Chính bước thứ ba làm rõ rằng phân khu 14 đã có đồ án được phê duyệt, không phải mới duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Những gì chưa kiểm được thì bài ghi thẳng là chưa kiểm: diện tích bị chỉ giới giao thông cắt vào, bề rộng đường, và khoảng cách thực tế ra bãi tắm.

Xem đất

Lô nằm tại Tổ dân phố Bá Hà 2, phường Đông Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa. Anh chị muốn xem tận nơi, xem sổ gốc hoặc xem tờ cập nhật quy hoạch thì gọi trực tiếp:

Xem đất Ninh Thủy — Đông Ninh Hòa: 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Môi giới người địa phương Ninh Hòa, dẫn đi xem tận lô, xem sổ gốc tại chỗ.

Cổng sắt vào sân, mái che chạy dọc theo tường rào.

Nhìn nhanh con số của lô này

Giá trên mét vuông là phép chia 11,5 tỷ cho 310 m², không phải giá đất nhà nước và cũng không phải giá thẩm định. Tỷ lệ phần trăm cũng là phép chia từ hai con số ghi trên sổ.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc lô này

• Đo đạc chỉnh lý để biết chỉ giới giao thông ăn vào bao nhiêu mét vuông. Đây là con số ảnh hưởng thẳng tới diện tích xây dựng được và tới đơn giá thật anh chị trả. Tờ cập nhật quy hoạch ghi rõ muốn biết chính xác thì phải đo đạc chỉnh lý.
• Hỏi rõ phương án với hai căn nhà chưa chứng nhận sở hữu. Giữ nguyên để dùng, hay làm thủ tục chứng nhận bổ sung, hay tháo dỡ xây mới — mỗi hướng một chi phí khác nhau. Tham khảo trang Kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.
• Tính trước tiền chuyển mục đích cho phần 260 m² đất trồng cây lâu năm nếu dự định xây dựng trên toàn thửa, và hỏi địa phương xem việc chuyển mục đích có nằm trong kế hoạch sử dụng đất năm nay hay không.

Lô khác đang bán ở Đông Ninh Hòa, để anh chị so

Bảng 3 lô, cập nhật ngày 20/9/2026. Ba lô trên đều là đất trống; lô 310 m² Bá Hà 2 khác ở chỗ có sẵn hai căn nhà và hai mặt đường, nên không so đơn giá trực tiếp được.

Xem thêm: Bán đất Đông Ninh Hòa – Dốc Lết · Bán đất thổ cư Ninh Hòa · Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Anh chị đang tìm đất Ninh Thủy gần biển để làm lưu trú hoặc để ở kết hợp nghỉ dưỡng, gọi 0869 009 368 để em dẫn đi xem lô và xem sổ gốc tại chỗ.