Bán đất Ninh Xuân (Tân Định) — 478,1m² 3 mặt tiền, 200m² thổ, 1,79 tỷ

Bán đất Ninh Xuân (Tân Định): lô 478,1 m² ở thôn Vân Thạch, xã Tân Định — tức xã Ninh Xuân trước ngày 01/7/2025. Sổ riêng cấp cuối năm 2020, trong đó đã có sẵn 200,0 m² đất ở nông thôn sử dụng lâu dài, phần còn lại 278,1 m² là đất trồng cây lâu năm. Thửa có ba mặt giáp đường, mặt đường chính rộng 6 m đã bê tông, xe hơi vào tận đất, cách Quốc lộ 26 khoảng 50 m. Giá 1 tỷ 790 triệu — khoảng 3,74 triệu đồng/m² trên toàn thửa. Mọi số đo dưới đây đọc thẳng từ sổ, không lấy từ tin rao.

Lô 478,1 m² ở thôn Vân Thạch nhìn từ ngã ba đường bê tông — ảnh chụp ngày 18/9/2026.

Thông số lô đất Ninh Xuân — thôn Vân Thạch

Sơ đồ dựng từ bảng toạ độ và bảng chiều dài cạnh in trên sổ: 478,1 m², sáu cạnh, ba mặt giáp đường.

Số liệu từng cạnh lô Ninh Xuân, đọc từ sổ

Sổ cấp ngày 30/12/2020 nên ghi địa chỉ theo tên cũ: thôn Vân Thạch, xã Ninh Xuân, thị xã Ninh Hòa. Từ ngày 01/7/2025, Ninh Xuân cùng Ninh Quang và Ninh Bình nhập thành xã Tân Định — xem bảng tên thôn, tổ dân phố mới của Ninh Hòa. Tên trên sổ vẫn có giá trị, khi sang tên cơ quan đăng ký sẽ ghi theo tên hành chính hiện hành. Giá cập nhật ngày 18/9/2026.

Trên đất hiện có chuối, cau và cây tạp — cây trồng thực tế, sổ không ghi tài sản gắn liền.

Đọc sổ lô đất Ninh Xuân thì thấy gì

Chúng tôi đăng kèm ảnh trang sơ đồ thửa của sổ, đã che hai cột toạ độ và số vào sổ, giữ nguyên bảng chiều dài sáu cạnh cùng mục Ghi chú để anh chị tự đối chiếu. Sơ đồ màu phía trên được dựng lại từ đúng bảng toạ độ đó.

• Mục d và đ ghi rõ hai loại đất trong cùng một thửa: 200,0 m² đất ở tại nông thôn thời hạn lâu dài, và 278,1 m² đất trồng cây lâu năm thời hạn đến ngày 15/4/2047. Đây là điểm quan trọng nhất của lô này — phần đất ở đã có sẵn, không phải chờ chuyển mục đích.
• Mục g ghi nguồn gốc sử dụng: phần 200,0 m² là nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng như giao đất có thu tiền; phần 278,1 m² là như giao đất không thu tiền. Chi tiết này ảnh hưởng tới cách tính tiền khi chuyển mục đích phần còn lại.
• Mục 6 Ghi chú ghi: "Thửa đất có 68 m² đất thuộc quy hoạch giao thông". Sổ nói thẳng, chúng tôi cũng nói thẳng. Trên sơ đồ trong sổ, vạch chỉ giới quy hoạch chạy dọc phía Tây.
• Mục 2, 3, 4 và 5 đều ghi "-/-" — không có nhà ở, không có công trình xây dựng khác, không có rừng trồng, không có cây lâu năm nào được ghi nhận là tài sản gắn liền với đất. Cây chuối, cau và cây tạp đang có trên đất là cây trồng thực tế, không nằm trên sổ.
• Mục IV "Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" còn trống — từ ngày cấp sổ tới nay chưa có biến động nào được ghi nhận.
• Bảng toạ độ có sáu điểm, chiều dài từng cạnh khớp với khoảng cách tính ngược từ toạ độ, sai lệch dưới 1 cm.

Trang sơ đồ thửa trong sổ — đã che hai cột toạ độ X, Y và số vào sổ; giữ nguyên bảng chiều dài sáu cạnh và mục Ghi chú.

Vì sao nên xem lô đất Ninh Xuân này

• Có sẵn 200 m² thổ cư lâu dài: xây nhà được ngay trên phần này, không phải nộp tiền chuyển mục đích, không phải chờ chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hằng năm. So với lô nông nghiệp cùng tầm tiền, đây là khác biệt lớn nhất.
• Ba mặt giáp đường trên một thửa gần 480 m²: mặt Tây khoảng 27,8 m, mặt Bắc khoảng 24,9 m, mặt Nam 15,42 m. Thửa kiểu này cho phép bố trí nhà quay ra một hướng, cổng phụ và lối xe ra hướng khác, hoặc chia thành hai phần mà phần nào cũng có đường.
• Đường bê tông 6 m, xe hơi vào tận đất — đo thực địa ngày 18/9/2026. Với đất thôn, 6 m là mặt đường rộng.
• Cách Quốc lộ 26 khoảng 50 m: đủ gần để ra trục chính trong một phút, đủ xa để không ồn và không bụi như nhà bám mặt quốc lộ.
• Giá khoảng 3,74 triệu đồng/m² cho thửa đã có 200 m² thổ: tính riêng phần ngoài chỉ giới quy hoạch thì khoảng 4,37 triệu đồng/m². Anh chị so với bảng giá đất Ninh Hòa 2026 và với ba lô ở bảng cuối bài.
• Hợp với ai: gia đình muốn mua đất thôn để làm nhà vườn có sân rộng; người mua để dành chờ hạ tầng khu vực Ninh Xuân chạy thêm; hoặc người muốn một thửa có thể tách làm hai phần về sau, mỗi phần vẫn có lối đi riêng.

Đường bê tông dẫn vào khu đất — mặt đường rộng 6 m, xe hơi vào tận nơi.

Quanh lô đất Vân Thạch, Ninh Xuân có gì

• Quốc lộ 26 — trục nối Ninh Hòa đi Buôn Ma Thuột, chạy ngay phía trước khu đất khoảng 50 m. Đoạn qua xã có đại lý vật tư nông nghiệp, cửa hàng vật liệu xây dựng, hàng quán và xe khách chạy tuyến Đắk Lắk, thấy rõ trong ảnh.
• Khu dân cư sẵn có: hai bên đường bê tông vào lô đã có nhà xây kiên cố, có điện lưới, có đèn đường. Không phải khu mới mở, dân đã ở lâu.
• Trung tâm xã Ninh Xuân cũ với trường học và trạm y tế nằm cùng dải dân cư dọc Quốc lộ 26.
• Tuyến cao tốc Bắc – Nam đi qua địa bàn phía Tây Ninh Hòa. Anh chị xem thêm ở trang quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong và bài quy hoạch Ninh Hòa đến 2040 đọc thẳng từ Quyết định 1138.
• Khoảng cách tới các mốc trên chúng tôi ước tại chỗ, chưa đo bằng máy — anh chị đi xem đất thì bấm quãng đường trên xe cho chắc.
• Các lô khác của chúng tôi trong cùng xã nằm ở trang bán đất Tân Định.

Quốc lộ 26 đoạn qua xã — hàng quán, vật tư nông nghiệp, xe khách chạy tuyến Buôn Ma Thuột.

Nói thẳng phần cần biết trước khi xuống tiền

• 68 m² thuộc quy hoạch giao thông. Sổ ghi ở mục Ghi chú, không giấu được và chúng tôi cũng không giấu. Phần này bằng 14,2% thửa, nằm dọc phía Tây theo vạch chỉ giới trên sơ đồ sổ. Đất dính quy hoạch giao thông vẫn chuyển nhượng và xây dựng được trên phần ngoài chỉ giới, nhưng phần trong chỉ giới thì không nên tính vào diện tích xây dựng. Anh chị đọc kỹ bài đất dính quy hoạch có mua được không trước khi quyết.
• 278,1 m² là đất trồng cây lâu năm, hết hạn 15/4/2047. Muốn xây trên phần này phải làm thủ tục chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất — chi phí tra ở bài chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa. Việc có được chuyển hay không còn phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm của xã, không ai hứa trước được.
• Sổ ghi cả ba mặt là "đường đất" — đó là hiện trạng năm 2020. Đến ngày 18/9/2026, hai mặt đã bê tông, mặt còn lại vẫn là đường đất. Chúng tôi để nguyên ảnh cả hai loại mặt đường trong bài, anh chị nhìn ảnh rồi tự cân.
• Sổ đã hơn 5 năm. Quy hoạch khu vực có thể đã cập nhật sau ngày cấp sổ. Trước khi đặt cọc nên xin trích lục quy hoạch mới tại xã.
• Thửa sáu cạnh, không vuông vắn: cạnh Bắc rộng hơn cạnh Nam gần 9,5 m. Bố trí nhà cần nhìn sơ đồ trước, đừng hình dung theo kiểu lô chữ nhật.
• Đây là lô chủ đất ký gửi, chúng tôi không phải chủ sở hữu. Mọi thỏa thuận giá và thời điểm công chứng làm trực tiếp với chủ đất, có mặt chúng tôi.

Một mặt còn lại là đoạn đường nhỏ chạy sát nhà dân — nói thẳng để anh chị cân nhắc.

Chi phí sang tên lô đất này

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá nhà nước, lấy mức cao hơn.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% bên bán nộp, trừ trường hợp được miễn — xem bài thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa: 2% hay 20%, khi nào được miễn.
• Phí công chứng và giấy tờ theo khung của tổ chức hành nghề công chứng — danh mục giấy tờ bắt buộc ở bài giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.
• Ai nộp khoản nào là do hai bên thỏa thuận và ghi vào hợp đồng. Thực tế ở Ninh Hòa phần lớn giao dịch bên mua nộp trước bạ, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Ngày 18/9/2026, chúng tôi nhận ảnh sổ và đi chụp lại hiện trạng lô này. Toàn bộ số liệu trong bài được đọc từ trang sơ đồ thửa của sổ gốc: số thửa, số tờ, diện tích, hai loại đất, thời hạn, nguồn gốc sử dụng, mục Ghi chú và bảng chiều dài sáu cạnh. Sơ đồ màu trong bài do chúng tôi dựng lại từ bảng toạ độ in trên sổ, không phải ảnh sưu tầm. Bề rộng mặt đường 6 m là số đo tại chỗ cùng ngày. Những gì chưa đo được — khoảng cách tới Quốc lộ 26, ranh chính xác của phần 68 m² quy hoạch — chúng tôi ghi rõ là chưa đo, không điền số cho đủ bài. Cách làm này áp dụng cho mọi lô trên trang, anh chị xem thêm ở mục kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.

Xem đất

Anh chị muốn ra tận nơi xem lô 478,1 m² thôn Vân Thạch, xã Tân Định, gọi 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Chúng tôi dẫn ra đất, mở sổ gốc đối chiếu từng số, chỉ tận nơi vạch chỉ giới quy hoạch nằm ở đâu và đoạn đường nào đã bê tông, đoạn nào chưa. Anh chị ở xa thì gọi trước, chúng tôi quay video đường vào gửi qua Zalo.

Nhìn nhanh con số của lô này

Giá trên mỗi m² là phép chia của chúng tôi để anh chị dễ so lô này với lô khác, không phải giá nhà nước và không phải giá thẩm định.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc lô này

• Xin trích lục quy hoạch mới tại xã Tân Định để biết vạch chỉ giới 68 m² hiện nằm chính xác ở đâu và có thay đổi so với sổ năm 2020 không. Bài cách xem bản vẽ biết lô bị ăn bao nhiêu hướng dẫn từng bước.
• Hỏi xã về khả năng chuyển mục đích phần 278,1 m² trong kế hoạch sử dụng đất năm nay, trước khi tính tiền theo bảng chi phí lên thổ.
• Đo lại ranh thực tế theo sáu mốc trên sổ cùng chủ đất và hàng xóm giáp ranh thửa 142, trước khi ký giấy cọc. Danh mục giấy tờ cần chuẩn bị ở bài giấy tờ bắt buộc công chứng.

Lô khác đang bán, để anh chị so

Bảng 3 lô, cập nhật ngày 18/9/2026.

Xem thêm: bán đất Tân Định · bán đất thổ cư Ninh Hòa · bán đất nông nghiệp Ninh Hòa · quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Bán đất Ninh Xuân (Tân Định) — lô 478,1 m² ba mặt giáp đường, sẵn 200 m² thổ cư, giá 1 tỷ 790 triệu. Gọi 0869 009 368 để ra xem đất.