Bán đất phường Ninh Hòa — 997,7m² thổ cư gần đường Minh Mạng, 4 tỷ 499

997,7 m² gần đường Minh Mạng, Tổ dân phố 18, phường Ninh Hòa (Ninh Hiệp cũ). Hai sổ riêng cấp năm 2026, trong đó 953,2 m² là đất ở tại đô thị. Giá 4 tỷ 499 triệu — khoảng 4,51 triệu đồng/m². Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ hai cuốn sổ mới, không lấy từ tin rao.

Khối đất 997,7 m² nằm giữa hai đường bê tông, cách đường Minh Mạng khoảng 200 m (sơ đồ ghép trên ảnh vệ tinh)

Thông số lô đất

Mặt bằng đã san lấp

Toàn cảnh mặt bằng, xung quanh là nhà dân

Đọc hai cuốn sổ thì thấy gì

Khối đất gồm hai thửa, mỗi thửa một sổ. Chúng tôi đăng kèm ảnh trang sơ đồ thửa của cả hai sổ ngay dưới bảng này, đã che tọa độ và số vào sổ, giữ nguyên cột chiều dài từng cạnh để anh chị tự đối chiếu.

• Lô đã chuyển mục đích xong. Sổ cũ của hai thửa ghi toàn bộ là đất trồng lúa; sổ mới năm 2026 đã ghi đất ở tại đô thị. Người mua không phải làm hồ sơ lên thổ, không phải nộp tiền chuyển mục đích cho phần 953,2 m² — khoản thường tốn nhất khi mua đất nông nghiệp, xem chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa.
• Phần đất lúa còn lại trùng khớp phần quy hoạch giao thông. Mỗi sổ ghi hai con số bằng nhau: 43,2 m² và 1,3 m². Cách hiểu hợp lý là phần nằm trong chỉ giới đường thì không chuyển sang đất ở — và phần đó vốn cũng không xây được.
• Mục "Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" để trống ở cả hai cuốn, tại thời điểm chúng tôi chụp sổ. Khi ra công chứng, anh chị vẫn nên xem lại sổ gốc ngay hôm đó.

Sổ 2026, thửa 299,7 m²: 256,5 m² đất ở tại đô thị, 43,2 m² thuộc quy hoạch giao thông. Đã che tọa độ và số vào sổ

Sổ 2026, thửa 698,0 m²: 696,7 m² đất ở tại đô thị, 1,3 m² thuộc quy hoạch giao thông. Đã che tọa độ và số vào sổ

Vì sao nên xem lô này

• Gần 1.000 m² đất ở trong khu dân cư phường. Ngày 13/9/2026, đây là lô rộng nhất trong 13 lô ở phường Ninh Hòa chúng tôi đăng.
• Đã lên thổ, sổ mới 2026 — mua xong có thể tính chuyện xây ngay, không phải chờ thủ tục chuyển mục đích.
• Hai mặt có đường bê tông, phía bắc và phía nam, cộng thêm đường quy hoạch 7 m ở phía tây sau này.
• Hai sổ riêng — linh hoạt khi giao dịch hoặc khi muốn giữ lại một phần.
• Giá mỗi mét vuông không cao so với diện tích. 4,51 triệu/m² — ngang lô 335,9 m² ở Quang Đông (4,61 triệu/m²) dù rộng gấp gần 3 lần.
• Hợp với ai: người cần quỹ đất lớn đã lên thổ trong phường; gia đình muốn xây nhà vườn rộng; nhà đầu tư giữ đất gần trục đường Minh Mạng.

Nói thẳng phần cần biết

• ⚠️ 44,5 m² thuộc quy hoạch giao thông — phần này không xây được, và khi mở đường chỉ nhận bồi thường theo quy định. Cách đọc chỉ giới ở bài đất dính quy hoạch giao thông có mua được không.
• ⚠️ Khối đất gấp khúc, không vuông vức. Thửa phía bắc có 11 cạnh, thửa phía nam có 24 cạnh. Nếu định chia lô bán lại thì các lô sẽ không đều, phải đo vẽ và làm hồ sơ tách thửa theo quy định hiện hành — nên hỏi phòng chuyên môn của phường trước khi tính phương án.
• ⚠️ Đường bê tông trước lô chỉ rộng 3 m. Xe con 4–7 chỗ chạy vào được, nhưng hai xe ngược chiều không tránh nhau được, và xe tải chở vật liệu lớn sẽ khó vào. Nếu định xây công trình lớn, anh chị tính trước chỗ tập kết vật liệu.
• Đường quy hoạch 7 m phía tây chưa mở. Chúng tôi không bán lô này như thể đã có đường — chưa có mốc thời gian nào để hứa.
• "Cách Minh Mạng khoảng 200 m" là khoảng cách ước theo đường đi, chưa đo bằng máy.
• Sơ đồ trong sổ vẽ hai cạnh là "đường đất", trong khi hiện trạng là đường bê tông — sổ vẽ theo lúc đo đạc. Không ảnh hưởng quyền sử dụng, nhưng anh chị nên biết để khỏi bất ngờ khi đọc sổ.
• Hai sổ nghĩa là hai hợp đồng công chứng, hoặc làm thủ tục hợp thửa trước. Giấy tờ cần mang theo xem bài giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất.

Đường bê tông trước lô, rộng 3 m

Quanh lô có gì

• Phía bắc: đường 16 tháng 7 — trục đường lớn, hai bên là khu dân cư đã hình thành.
• Phía đông: đường Minh Mạng, đã trải nhựa, cách lô khoảng 200 m. Mốc dễ tìm là Vườn sương sâm Ninh Hòa bên kia đường.
• Xung quanh lô là nhà dân, hàng rào, vườn dừa — đây là đất trong khu ở, không phải đất giữa đồng.

Tổ dân phố 18 trước đây thuộc phường Ninh Hiệp. Muốn đối chiếu tên cũ và tên mới, xem bảng quy đổi tên thôn, tổ dân phố Ninh Hòa 2026.

Từ đường 16 tháng 7 vào lô, mốc Vườn sương sâm Ninh Hòa bên phải

Đường Minh Mạng lúc đang thi công — nay đã trải nhựa

Chi phí sang tên

• Lệ phí trước bạ 0,5%, tính trên bảng giá đất của tỉnh chứ không phải giá bán — tra dòng phường Ninh Hòa ở bài bảng giá đất Ninh Hòa 2026. Phần 44,5 m² đất lúa tính theo dòng giá đất nông nghiệp, thấp hơn nhiều.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng — xem bán đất ở Ninh Hòa đóng thuế bao nhiêu.
• Hai sổ thì hai bộ hồ sơ sang tên — anh chị chuẩn bị giấy tờ cho cả hai.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Chúng tôi chỉ nhận bán những lô đã đi xem tận nơi và tra quy hoạch xong. Thửa nào pháp lý chưa sạch thì chúng tôi không nhận. Lô này chúng tôi đọc lại cả hai sổ mới trước khi đăng, và nói rõ cả phần không xây được ngay trong bài.

Xem đất

Gọi hoặc nhắn Zalo 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Chúng tôi dẫn đi xem tận nơi, đo lại đường vào tại chỗ và mang sổ gốc cho anh chị xem trước khi đặt cọc, không tính phí.

Nhìn nhanh con số của lô này

Ngày 13/9/2026, chúng tôi đăng 13 lô ở Phường Ninh Hòa, trải từ 2,06 đến 35,81 triệu đồng/m². Tính theo mét vuông, lô này đứng thứ 5 từ rẻ lên trong nhóm đó — và là lô rộng nhất.

Giá mỗi mét vuông ở trên là phép chia thẳng giá rao cho diện tích trên sổ, để anh chị dễ so giữa các lô. Nó không phải giá nhà nước, và cũng không phải giá đã trả.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc lô này

• Đối chiếu sổ gốc với ảnh trong bài. Xem đúng hai con số đất ở 256,5 m² và 696,7 m², và mục ghi chú quy hoạch giao thông của từng sổ.
• Chỉ giới quy hoạch giao thông ngoài thực địa. 44,5 m² nằm ở cạnh nào thì phần xây được co lại ở cạnh đó — xem đất dính quy hoạch giao thông có mua được không.
• Đường vào thật, không phải đường trên bản đồ. Phải ra tận nơi xem xe hơi vào tới đâu, đường rộng mấy mét, mùa mưa đi được không.

Lô khác đang bán, để anh chị so

Bảng 3 lô rộng nhất cùng khu vực, cập nhật ngày 13/9/2026.

Xem toàn bộ Bán đất phường Ninh Hòa · Bán đất thổ cư Ninh Hòa · Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Muốn xem lô này tận nơi? Gọi hoặc nhắn Zalo 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Chúng tôi kiểm sổ, tra quy hoạch và đo lại tại chỗ, miễn phí.