Bán đất farm Ninh Tây (Tây Ninh Hòa) — 4,2ha view hồ Suối Sim, 12,5 tỷ

Bán đất farm Ninh Tây (Tây Ninh Hòa) — khu farm 42.354,6 m² gồm 7 sổ đỏ dính liền thành một khối, tại thôn Suối Sim, xã Tây Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa (trước sáp nhập là xã Ninh Tây, thị xã Ninh Hòa). Trong khối có 1.500 m² đã chuyển xong sang đất ở nông thôn, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm khác. Đất có mương thủy lợi chạy xuyên giữa, đường đất 8 m dọc mặt Đông cho xe hơi vào tận nơi, và cách mép hồ Suối Sim 128 m. Giá 12,5 tỷ cho trọn khối, tương đương khoảng 295.000 đồng/m². Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ, không lấy từ tin rao.

Vườn nha đam đang lên trên khu farm 4,2 ha tại thôn Suối Sim, xã Tây Ninh Hòa.

Thông số khu đất farm Ninh Tây

Số liệu từng sổ, đọc từ sổ đỏ

Bảy sổ đều ghi địa chỉ theo tên hành chính cũ in trên sổ: "xã Ninh Tây, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa". Từ ngày 01/7/2025 nơi này là xã Tây Ninh Hòa — xem bảng tên thôn, tổ dân phố mới Ninh Hòa 2026. Số tờ và số thửa của từng sổ ghi đầy đủ trên sơ đồ ngay bên dưới, anh chị tự tra quy hoạch được. Giá cập nhật tháng 9/2026.

Sơ đồ 7 thửa dính liền thành một khối 42.354,6 m², ghép từ toạ độ VN2000 của sổ đỏ.

Đọc sổ đất farm Ninh Tây thì thấy gì

• Bảy sổ riêng, không phải một sổ chung chia phần. Mỗi thửa một giấy chứng nhận, cấp tháng 12/2024, nên tách ra bán lẻ từng sổ hay sang tên từng phần đều làm được, không phải xin tách thửa lại từ đầu.
• Hình thức sử dụng ghi là "sử dụng chung" trên cả 7 sổ. Đây là điểm anh chị phải hỏi kỹ: sử dụng chung nghĩa là giấy đứng tên nhiều người, khi sang tên cần đủ chữ ký của các đồng sử dụng.
• Nguồn gốc sử dụng ghi "nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất" — đất đã qua chuyển nhượng, không phải đất khai hoang chưa hợp thức.
• Trang chỉnh lý của sổ thửa lớn nhất đã ghi việc chuyển mục đích 1.500,0 m² từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở nông thôn, theo quyết định của Ủy ban nhân dân xã Tây Ninh Hòa ngày 12/8/2026, hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn lâu dài. Đây là việc đã xong trên giấy, không phải lời hứa.
• Phiếu đo vẽ xác định vị trí xin chuyển mục đích, đóng dấu duyệt ngày 28/7/2026, ghi thửa lớn nhất thuộc quy hoạch đất ở nông thôn và đất trồng cây hàng năm khác, căn cứ Quyết định 1653/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 và Quyết định 1138/QĐ-UBND ngày 28/4/2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
• Mục nhà ở và công trình xây dựng khác trên cả 7 sổ đều ghi "-/-" — nghĩa là toàn bộ nhà, ao, giếng, kho trên đất chưa hoàn công, không có trên sổ. Phần này nói rõ ở mục "Nói thẳng" bên dưới.

Vì sao nên xem khu đất farm Ninh Tây này

• Đủ cùng lúc ba thứ mà đất farm hay thiếu: đất ở, nước, đường. 1.500 m² thổ cư đã xong giấy, mương thủy lợi chạy xuyên giữa đất, đường 8 m cho xe hơi vào tận nơi. Phần lớn đất farm trong vùng thiếu ít nhất một trong ba.
• Liền khối, không mảnh nào rời. Bảy thửa dính nhau bằng đỉnh chung, làm được một khu chỉ cần một vòng rào và một cổng vào — khác hẳn việc gom nhiều mảnh rời rạc rồi phải xin lối đi.
• Cách mép hồ Suối Sim 128 m. Con số này tính bằng máy từ tọa độ ranh thửa và ranh hồ, không phải ước bằng mắt. Hồ Suối Sim rộng 37,46 ha, do Ủy ban nhân dân xã quản lý.
• Nước tưới không phụ thuộc trời. Sáu trên bảy thửa giáp mương thủy lợi, cộng thêm giếng khoan và hệ thống ao mà chủ đất đã làm sẵn — chi tiết ở mục bên dưới.
• Đang canh tác thật, không phải đất bỏ hoang. Ảnh chụp tháng 9/2026 cho thấy vườn nha đam đang lên, luống phủ rơm, nhân công đang thu hoạch. Người mua nhận đất là vào việc được ngay, không mất một, hai vụ để cải tạo.
• Nằm trên xã có hai khu công nghiệp đang được quy hoạch. Ninh Xuân 1 (495,8 ha, Becamex IDC) và Ninh Xuân 2 (490 ha, VSIP) đều ghi địa bàn là "xã Tân Định và xã Tây Ninh Hòa" — cùng xã với lô này. Gần 986 ha công nghiệp, hai nhà đầu tư hạ tầng lớn đứng tên. ⚠️ Nhưng ranh hai khu còn đang rà soát, nên không nói được lô này cách bao xa — chi tiết ở mục "Quanh lô" bên dưới.
• Hợp với ai: nhà đầu tư muốn một khối đất nông nghiệp đủ lớn để làm farmstay, trang trại kết hợp lưu trú, hoặc vùng nguyên liệu; và người muốn mua trọn rồi tách bán dần theo từng sổ. Không hợp với người tìm lô nhỏ vài trăm mét để cất nhà ở ngay.

Luống phủ rơm và nhân công đang thu hoạch — đất đang canh tác thật, không bỏ hoang.

Quanh lô đất farm Ninh Tây có gì

• Hồ Suối Sim — mặt nước 37,46 ha, cách góc Nam khu đất 128 m. Ngay sát bờ hồ có một khu 43.232,5 m² được quy hoạch chủ yếu là đất thương mại dịch vụ. Đây là căn cứ trên bản đồ quy hoạch, không phải lời quảng cáo.
• Đường đang thi công ngay trước đất. Ảnh chụp tháng 9/2026 cho thấy máy đào, xe ben và biển công trường ghi đoạn thi công dài 929,49 m, thời gian từ 10/7/2026 đến 10/11/2026. Đoạn nhựa liền kề đã có đèn đường và cọc tiêu.
• Tỉnh lộ 5 (ĐT.652G) chạy từ xã Bắc Ninh Hòa về xã Tây Ninh Hòa, trong quy hoạch mạng lưới đường tỉnh có quy mô tối thiểu 4 đến 6 làn xe.
• Đường tỉnh ĐT.652L nằm trong danh mục đường tỉnh quy hoạch mới, điểm đầu giao Quốc lộ 26 tại xã Tây Ninh Hòa, điểm cuối giao ĐT.651D tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô tối thiểu 2 đến 4 làn xe. Cả hai tuyến đều lấy từ Quyết định 2279/QĐ-UBND ngày 26/6/2026 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
• Quốc lộ 26 — trục nối Ninh Hòa đi Đắk Lắk, chạy qua địa bàn xã Tây Ninh Hòa.
• Hai khu công nghiệp Ninh Xuân, cùng nằm trên xã Tây Ninh Hòa. Đây là điểm đáng chú ý nhất của vùng này về lâu dài:
  • Khu công nghiệp Ninh Xuân 1 — quy mô 495,8 ha, tổng vốn 4.631 tỷ đồng, nhà đầu tư là Becamex IDC. Quyết định chấp thuận số 2564/QĐ-UBND ngày 18/12/2025.
  • Khu công nghiệp Ninh Xuân 2 — quy mô 490 ha, tổng vốn 4.033 tỷ đồng, nhà đầu tư là VSIP (Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore). Trao quyết định chấp thuận chủ trương ngày 31/12/2025.
  Văn bản quy hoạch ghi địa bàn của cả hai khu là "xã Tân Định và xã Tây Ninh Hòa" — tức là một phần diện tích nằm trên chính xã có lô đất này. Cộng lại gần 986 ha công nghiệp được quy hoạch trên địa bàn hai xã, do hai nhà đầu tư hạ tầng lớn đứng tên.

⚠️ Phải nói rõ để anh chị khỏi hiểu lầm: "cùng xã" không có nghĩa là "sát" hay "giáp ranh". Ranh hai khu công nghiệp Ninh Xuân hiện vẫn đang được rà soát phần liên quan đất quốc phòng — toạ độ đã đo tháng 5/2026 nhưng chưa có kết quả cuối. Vì vậy không ai nói chắc được lô này cách khu công nghiệp bao xa, hay có chạm vào ranh hay không. Muốn biết chắc thì xin phiếu cung cấp thông tin quy hoạch theo số tờ – số thửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Đừng nhìn bản đồ tổng mà đoán thửa nhà mình.

Khoảng cách từ khu đất tới từng mốc kể trên, trừ con số 128 m tới hồ, đều chưa đo nên không ghi số. Xem thêm Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong và các lô đang bán ở xã Tây Ninh Hòa.

Nói thẳng phần cần biết

• Nhà, ao, giếng, kho trên đất đều chưa hoàn công. Chủ đất cho biết (ngày 21/09/2026) trên đất có một nhà cấp 4 khoảng 150 m² đủ công năng, hai ao cá khoảng 1.000 m² và 600 m², một giếng khoan sâu 86 m, hệ thống tưới cho khoảng 3 ha, ao nước mạch, vườn ươm, kho vật tư nông nghiệp, chuồng gà, điện, wifi và camera quanh đất. Toàn bộ những thứ này không có trên bất kỳ sổ nào — mục nhà ở và công trình xây dựng khác của cả 7 sổ đều ghi "-/-". Anh chị mua là mua đất theo sổ; tài sản trên đất là phần bàn giao theo thỏa thuận, cần ghi rõ trong hợp đồng và nên đi xem tận nơi.
• Phần lớn diện tích vẫn là đất nông nghiệp. Trong 42.354,6 m² chỉ có 1.500 m² là đất ở. Muốn thêm đất ở thì phải xin chuyển mục đích tiếp, và việc đó phụ thuộc quy hoạch từng thời kỳ cùng hạn mức của địa phương — không ai bảo đảm trước được. Xem chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa.
• Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm khác đến 01/01/2032 — còn khoảng 5 năm, sau đó làm thủ tục gia hạn. Đất trồng cây lâu năm đến 01/01/2062.
• Sổ ghi hình thức "sử dụng chung" nên khi công chứng cần đủ người cùng ký. Đây là việc làm được nhưng phải chuẩn bị, đừng để đến ngày ký mới biết.
• Ở rìa Tây khu đất còn một mảnh khoảng 1.821 m² nằm ngoài sổ mà chủ đất đã rào lại. Mảnh này không có giấy tờ và không được tính vào 42.354,6 m² rao bán. Năng nêu ra để anh chị khỏi nhầm khi ra hiện trường thấy hàng rào rộng hơn diện tích trên sổ.
• Diện tích đo trên bản đồ vệ tinh ra 47.676 m², lớn hơn tổng 7 sổ. Chênh lệch đến từ mảnh ngoài sổ nói trên cộng với sai số khi khoanh vùng bằng tay trên ảnh. Con số dùng để mua bán là 42.354,6 m² theo sổ.
• Quy mô các tuyến đường tỉnh nêu ở trên là quy mô tối thiểu theo quy hoạch, không phải cam kết sẽ mở rộng và không kèm mốc thời gian. Đừng tính chuyện tăng giá dựa vào đó.
• Ảnh quy hoạch và sơ đồ trong bài là để hình dung vị trí, không thay được phiếu cung cấp thông tin quy hoạch. Xem cách xem bản vẽ để biết lô có bị quy hoạch ăn vào không.

Chi phí sang tên

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá đất nhà nước, lấy mức cao hơn — bên mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng — bên bán nộp, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.
• Phí công chứng và phí đăng ký biến động — với 7 sổ thì làm 7 bộ hồ sơ, chi phí nhân theo số sổ. Xem giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026 và Pháp lý nhà đất Ninh Hòa.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Ngày 21/09/2026, Năng đọc lại toàn bộ 7 sổ đỏ bản gốc, phiếu đo vẽ xác định vị trí xin chuyển mục đích đóng dấu duyệt ngày 28/7/2026, và trang chỉnh lý ghi việc chuyển 1.500 m² sang đất ở. Diện tích từng thửa cộng lại bằng máy ra đúng 42.354,6 m². Ranh thửa lớn nhất đã kiểm lại bằng tọa độ: 25 cạnh khớp cả 25, lệch tối đa 1 cm so với diện tích in trên sổ. Khoảng cách 128 m tới hồ tính từ tọa độ ranh, không ước bằng mắt. Ảnh hiện trạng chụp tháng 9/2026. Chỗ nào Năng chưa đo hoặc chưa có giấy thì đã ghi thẳng ở mục "Nói thẳng phần cần biết" bên trên.

Xem đất

Anh chị muốn ra tận nơi xem khu farm này, hoặc muốn xin số tờ – số thửa để tự tra quy hoạch trước, xem trang Liên hệ.

Người dẫn đi xem là môi giới ở ngay Ninh Hòa, đi tận đất, không tính phí xem. Muốn ký gửi lô của mình thì xem trang Ký gửi.

Đoạn đường trước khu đất đang thi công, ảnh chụp tháng 9/2026.

Nhìn nhanh con số của khu đất farm Ninh Tây

Đơn giá 295.000 đ/m² là phép chia 12,5 tỷ cho 42.354,6 m², không phải giá đất nhà nước và cũng không phải giá từng loại đất trong khối. Đất ở và đất nông nghiệp có giá khác nhau rất xa; muốn so với khung giá nhà nước thì xem bảng giá đất Ninh Hòa hôm nay.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc khu đất này

• Xin phiếu cung cấp thông tin quy hoạch cho từng thửa. Bảy sổ là bảy thửa, quy hoạch mỗi thửa có thể khác nhau. Đừng nhìn bản đồ tổng rồi đoán. Xem trang quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.
• Kiểm danh sách người cùng đứng tên trên từng sổ, vì cả 7 sổ ghi hình thức sử dụng chung. Thiếu một chữ ký là không công chứng được.
• Ra hiện trường đối chiếu hàng rào với ranh sổ. Có mảnh 1.821 m² ngoài sổ đã rào; phải biết rõ đâu là phần mình mua. Xem thêm kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.

Biển công trường ghi đoạn thi công dài 929,49 m, thời gian từ 10/7/2026 đến 10/11/2026.

Lô khác đang bán, để anh chị so

Bảng 3 lô, cập nhật ngày 21/09/2026.

Xem thêm: đất xã Tây Ninh Hòa · đất nông nghiệp Ninh Hòa · đất thổ cư Ninh Hòa · quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Anh chị đang tìm đất farm Ninh Tây (Tây Ninh Hòa) đủ lớn để làm trang trại hoặc farmstay, xem trang Liên hệ để hẹn ra tận đất xem trước khi quyết.