Bán nhà Dốc Lết — 159m² trực diện biển Thủy Đầm, sổ riêng, 5,1 tỷ

Bán nhà Dốc Lết — căn nhà 159 m² trực diện biển ở tổ dân phố Thủy Đầm, phường Đông Ninh Hòa (trước 01/7/2025 là phường Ninh Thủy, thị xã Ninh Hòa), tỉnh Khánh Hòa. Thửa 474, tờ bản đồ số 8 — nay là tờ bản đồ số 51. Sổ riêng 159 m², trong đó 140 m² là đất ở tại đô thị thời hạn lâu dài và 19 m² đất trồng cây lâu năm. Đường ngang dẫn vào nhà rộng 3 m, ô tô vào tận cửa. Giá bán 5,1 tỷ, tương đương khoảng 32,1 triệu đồng mỗi mét vuông. Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ, không lấy từ tin rao.

Sân trước đổ bê tông, tường thấp và cổng sắt mở thẳng ra bãi — trước mặt không có công trình che tầm nhìn.

Thông số nhà 159 m² Thủy Đầm, Dốc Lết

Số liệu từng phần đất, đọc thẳng từ sổ

Sổ cấp năm 2013 nên in tên hành chính cũ là "phường Ninh Thủy, thị xã Ninh Hòa". Từ 01/7/2025 khu vực này thuộc phường Đông Ninh Hòa — bảng quy đổi tên cũ sang tên mới xem ở bài Tên thôn, tổ dân phố mới Ninh Hòa 2026. Giá 5,1 tỷ là giá rao cập nhật ngày 21/9/2026.

Đọc sổ nhà Thủy Đầm, Dốc Lết thì thấy gì

• Sổ riêng, không phải sổ chung. Mục hình thức sử dụng ghi rõ "riêng 159 m², chung: Không". Đây là điều đầu tiên nên kiểm với bất kỳ căn nhà ven biển nào, vì khu làng chài rất hay gặp sổ đứng tên nhiều người.
• Phép cộng khớp. 140 m² đất ở cộng 19 m² đất trồng cây bằng đúng 159 m² tổng diện tích. Con số trên sổ nhất quán, không có phần diện tích nào không rõ nguồn.
• Sổ cấp 24/4/2013 bởi UBND thị xã Ninh Hòa, nguồn gốc là nhận quyền sử dụng đất do tặng cho.
• Trang "Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" còn trống. Nghĩa là từ khi cấp tới nay sổ chưa ghi nhận biến động nào — không chuyển nhượng, không thế chấp được ghi lên trang này.
• Mục ghi chú của sổ ghi "Không", tức sổ không đóng dòng quy hoạch nào. Nhưng sổ không ghi thì không có nghĩa là đã tra quy hoạch — với căn này thì đã có văn bản tra riêng, nói ở mục dưới.
• Nhà không nằm trên sổ. Mục "Nhà ở" và mục "Công trình xây dựng khác" đều ghi "Chưa chứng nhận quyền sở hữu". Đây là điểm quan trọng nhất phải hiểu đúng trước khi đặt cọc.

Trang sơ đồ thửa của sổ: thửa 474 tờ bản đồ 8, 159 m², đất ở đô thị 140 m² và đất trồng cây 19 m². Số vào sổ đã che.

Quy hoạch: có văn bản riêng cho đúng thửa này

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa đã cấp văn bản "Cập nhật thông tin quy hoạch thửa đất" ký ngày 15/7/2026 cho đúng thửa 474. Nội dung:

• Theo Quyết định 1653/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của thị xã Ninh Hòa: thửa đất 474 thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị.
• Theo Quyết định 1734/QĐ-UBND ngày 23/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu dịch vụ đô thị Ninh Hải – Dốc Lết (Phân khu 14): thửa đất 474 thuộc quy hoạch đất nhóm nhà ở.
• Văn bản không nêu bất kỳ mét vuông nào thuộc quy hoạch giao thông hay công trình công cộng.

Chính văn bản cũng in dòng lưu ý: bản đồ quy hoạch dùng hệ toạ độ VN2000 còn bản đồ địa chính dùng hệ toạ độ giả định, nên việc lồng ghép quy hoạch chỉ mang tính tương đối; muốn biết chính xác phải đo đạc chỉnh lý. Chúng tôi giữ nguyên câu này, không cắt bỏ.

Lưu ý thêm cho đúng: Quyết định 1734 là phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch phân khu, chưa phải phê duyệt đồ án. Ranh từng ô chức năng của Phân khu 14 chưa công bố tới người mua, nên không ai nói chắc được thửa này rơi vào ô chức năng cụ thể nào. Bối cảnh quy hoạch cả vùng và cách tra theo tờ bản đồ – số thửa, anh chị xem ở trang Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.

Văn bản cập nhật thông tin quy hoạch của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa, ký ngày 15/7/2026. Tên người yêu cầu đã che.

Vì sao nên xem căn nhà Dốc Lết này

• Tầm nhìn chính ra biển thoáng. Sân trước đã đổ bê tông, ngăn với phía biển bằng tường xây thấp và một cổng sắt mở ra hướng biển; nhìn ra là mặt nước, thuyền cá neo và dãy núi bên kia vịnh. Ở mé trên có một nhà dân — nói kỹ ở mục "Nói thẳng phần cần biết" bên dưới.
• 140 m² đất ở thời hạn lâu dài trên tổng 159 m². Phần đất ở chiếm 88% diện tích thửa.
• Có văn bản quy hoạch trong tay, ký tháng 7/2026. Không phải lời người bán, mà là giấy của Văn phòng Đăng ký đất đai. Cả hai lớp quy hoạch đều trả về đất ở và đất nhóm nhà ở.
• Ô tô vào tận cửa qua đường ngang 3 m đâm thẳng từ đường quy hoạch vào mặt nhà — với một căn sát biển trong xóm làng chài thì đây không phải chuyện đương nhiên.
• Xóm đã có khách du lịch. Sát bên là các homestay đang hoạt động, tức khách đã quen đường tới khu này.
• Hợp với ai: người mua để làm lưu trú nhỏ hoặc nhà nghỉ dưỡng gia đình, chấp nhận phá nhà cũ xây lại; hoặc người mua giữ đất ven biển Dốc Lết trong dài hạn.

Quanh lô nhà 159 m² Thủy Đầm có gì

Thủy Đầm nằm ở bờ đông bán đảo Hòn Khói, nhìn ra vịnh Vân Phong. Những thứ thấy được trong ảnh tại chỗ:

• Bãi cát trắng, thoải, có kè đá xây chạy dọc dưới chân các nhà sát mép.
• Thuyền cá neo ngay trước mặt — đây vẫn là làng biển đang sống bằng nghề cá, không phải khu nghỉ dưỡng thuần tuý.
• Nhà kề bên đã tô mới, lợp tôn xanh; trong xóm có nhà đang cải tạo.
• Dãy nhà dân chạy dọc bờ, phía sau là núi.
• Trục đường chính của khu là đường Trần Khánh Dư chạy dọc phía trong; từ đó rẽ vào đường ngang 3 m là tới nhà, và chính con đường đó chạy tiếp ra phía biển.

Chủ nhà cho biết cách căn này một nhà là đường lớn dẫn xuống biển. Bề rộng con đường lớn đó và khoảng cách chính xác từ nhà ra mép nước chúng tôi chưa đo, nên không đưa con số. Anh chị ra tận nơi sẽ thấy rõ trong vài phút. Các lô khác cùng khu xem ở trang Bán đất Dốc Lết, Ninh Thủy, Ninh Vân — phường Đông Ninh Hòa.

Ảnh bãi biển khu vực — thuyền cá neo trong vịnh, dãy núi bên kia bờ.

Nói thẳng phần cần biết

Phần này viết để anh chị khỏi mất công đi xem rồi quay về.

• Nhà không có trên sổ. Sổ ghi "Nhà ở: chưa chứng nhận quyền sở hữu". Giao dịch thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn căn nhà bàn giao theo hiện trạng. Muốn đưa nhà lên sổ thì phải làm thủ tục hoàn công — và với một căn nhà cũ thì thường người mua chọn phá đi xây mới rồi hoàn công công trình mới.
• 19 m² là đất trồng cây lâu năm, thời hạn đến 9/2050. Muốn xây phủ kín cả thửa thì phải chuyển mục đích phần này lên đất ở, có nộp tiền. Công thức tính và bảng tra từng khu vực ở bài Chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa.
• Đường vào 3 m. Xe con đi lọt, nhưng hai xe không tránh nhau được và xe cỡ lớn sẽ chật. Ai định làm lưu trú đón khách đi xe 16 chỗ thì cần tính trước chỗ đậu xe.
• Nhà hiện tại là nhà cũ — mái ngói, tường bạc màu, sân trong đã nứt chân chim. Tiền xây mới nằm sau giá mua, chưa nằm trong 5,1 tỷ.
• Sổ đang làm thủ tục cấp đổi lên khoảng 170 m². Tính tới ngày đăng bài này, sổ đang cầm vẫn là 159 m². Chúng tôi rao theo con số 159 m² trên sổ. Khi nào có sổ mới sẽ cập nhật lại bài.
• Ba con số diện tích không bằng nhau, nói rõ để anh chị khỏi thắc mắc. Sổ ghi 159 m². Bản đồ quy hoạch tra trên qhviet.com trả về 165 m² đất ở tại đô thị cho thửa này. Chủ nhà nói sổ cấp đổi sẽ ra khoảng 170 m². Ba con số ba nguồn khác nhau, và chính văn bản quy hoạch có in dòng lưu ý rằng bản đồ quy hoạch với bản đồ địa chính dùng hai hệ toạ độ khác nhau nên lồng ghép chỉ mang tính tương đối. Con số duy nhất có giá trị pháp lý, tính tới ngày 21/9/2026, là 159 m² trên sổ.
• Sổ không ghi số đo cạnh — số dưới đây lấy từ bản đồ địa chính. Trang sơ đồ thửa của sổ chỉ vẽ hình dạng và số thửa giáp, không có bảng chiều dài cạnh. Tra bản đồ địa chính thửa 474 tờ 8 trên qhviet.com thì ra: mặt hướng biển 3,0 + 3,8 m, cạnh bắc 22,6 m, cạnh nam 9,0 + 10,1 m, cạnh tây 10,7 + 3,4 + 3,3 m. Tức đây là lô ngang hẹp, chạy sâu vào trong. Bản đồ địa chính dùng toạ độ giả định nên con số chỉ để hình dung; muốn chính xác vẫn phải có phiếu đo đạc.
• Thửa không giáp thẳng bãi cát — nói rõ thứ tự ra biển. Từ trong ra: mặt đông thửa 474 → đường vào 3 m (chạy vuông góc với đường quy hoạch) → sân, đất trống của nhà khoảng 10 m → đường quy hoạch 7 m chạy dọc biển → bãi cát → biển. Nghĩa là "trực diện biển" ở đây là nói về tầm nhìn — thứ mà ảnh chụp tại chỗ cho thấy rõ — chứ không phải đất giáp mép nước. Con số 10 m là theo chủ nhà, chúng tôi chưa đo lại.
• Có một nhà dân ở mé trên phần sân trước. Trong khoảng 10 m giữa nhà và đường quy hoạch, phía trên là thửa 309 có một nhà dân; phần còn lại là sân, đất trống. Tầm nhìn chính ra biển không bị chắn — ảnh chụp tại chỗ cho thấy vậy — nhưng góc nhìn về phía có nhà dân thì bị che. Anh chị ra tận nơi đứng ở sân sẽ thấy ngay phần nào thoáng, phần nào vướng; đây là thứ nên xem bằng mắt chứ đừng tin ảnh.
• Có một đường quy hoạch 7 m nằm trước đất. Đường này chạy dọc bờ biển, nằm giữa dãy nhà và bãi cát. Khi nào làm thì đoạn bờ trước mặt sẽ thành đường — nên hiểu trước để tính, nhất là nếu anh chị định làm lưu trú.

Nhà cũ mái ngói, dãy cột hiên, sân trong bê tông — đăng đúng hiện trạng.

Chi phí sang tên

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá tính lệ phí trước bạ của thửa đất.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, bên bán chịu theo quy định, trừ trường hợp được miễn — các trường hợp miễn và chuyện "2% hay 20%" nói rõ ở bài Thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa.
• Phí công chứng và phí đăng ký biến động theo biểu phí hiện hành. Danh sách giấy tờ phải mang đi công chứng xem ở bài Giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.
• Vì nhà chưa lên sổ nên hợp đồng công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phần tài sản trên đất hai bên thoả thuận bàn giao hiện trạng, nên ghi rõ trong hợp đồng.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Trước khi đăng, chúng tôi đã làm những việc sau, tính tới ngày 21/9/2026:

• Đọc trực tiếp trang thông tin thửa đất của sổ và ghi lại từng mục — thửa, tờ, diện tích, loại đất, thời hạn, nguồn gốc, mục tài sản gắn liền với đất, mục ghi chú.
• Kiểm phép cộng 140 + 19 = 159 để chắc không đọc nhầm con số nào.
• Đọc văn bản cập nhật thông tin quy hoạch ký ngày 15/7/2026 và chép nguyên số hiệu, ngày tháng của hai quyết định được dẫn.
• Soi kỹ sơ đồ thửa để xác định thửa này giáp gì ở từng cạnh, thay vì tin theo tin rao.
• Đối chiếu tên hành chính cũ trên sổ với tên hành chính hiện hành.
• Che số vào sổ cấp giấy chứng nhận và tên người yêu cầu trước khi đưa ảnh giấy tờ lên bài.
• Đối chiếu giá với các bất động sản ven biển khác cùng khu mà chúng tôi đang có, để nói được mức giá này nằm ở đâu.

Chỗ nào chưa kiểm được, chúng tôi ghi thẳng ở mục "Nói thẳng phần cần biết" phía trên chứ không bỏ qua. Cách làm việc của chúng tôi xem ở trang Giới thiệu.

Xem đất, xem nhà Dốc Lết

Anh chị muốn ra tận nơi xem căn nhà Dốc Lết này, xem sổ gốc và bản chụp văn bản quy hoạch thì gọi trực tiếp. Dẫn đi xem, không thu phí xem đất.

Gọi hoặc nhắn qua trang Liên hệ — hỗ trợ 24/24.

Thế đất và mạng đường vẽ theo ranh thửa địa chính: 473 ở bắc, 309 ở đông bắc (có nhà dân), 311 ở đông nam, 312 ở nam, 313 ở tây nam. Đường vào 3 m rẽ từ đường Trần Khánh Dư, men phía nam thửa 474 rồi đâm thẳng ra biển; qua khoảng 10 m là đường quy hoạch 7 m dọc biển, rồi bãi cát và biển.

Nhìn nhanh con số của căn này

Giá mỗi mét vuông ở đây là phép chia giá bán cho diện tích, không phải giá đất nhà nước và cũng không phải giá thẩm định. Mặt bằng giá rao từng lô đang bán xem ở trang Giá đất Ninh Hòa hôm nay.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc căn này

• Kiểm ranh thực tế ngoài hiện trường so với sơ đồ trên sổ. Thửa 474 giáp năm thửa đất ở: 473 ở phía bắc, 309 ở đông bắc, 311 ở đông nam, 312 ở phía nam, 313 ở tây nam — vị trí này đối chiếu với ranh thửa địa chính, không chỉ đọc từ sơ đồ sổ. Ra tận nơi nên nhờ chủ chỉ mốc từng cạnh, nhất là cạnh phía biển.
• Kiểm tình trạng thủ tục cấp đổi sổ. Nếu chủ đang làm hồ sơ cấp đổi lên khoảng 170 m² thì xin xem biên nhận hồ sơ, biết đang ở bước nào, và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc là giao dịch theo diện tích nào. Các điều khoản nên có trong hợp đồng đặt cọc xem ở trang Pháp lý nhà đất Ninh Hòa.
• Tự tra lại quy hoạch theo tờ bản đồ và số thửa. Đừng chỉ tin bản chụp người bán đưa — anh chị tự xin văn bản mới nhất cho thửa 474 tờ 51 là chắc nhất. Các bước kiểm trước khi xuống tiền gom ở trang Kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.

Lô khác đang bán ven biển Dốc Lết, để anh chị so

Bảng 3 lô, cập nhật ngày 21/9/2026.

Riêng về giá mỗi mét vuông của hàng ven biển phường Đông Ninh Hòa, tính tới ngày 21/9/2026 chúng tôi đang có bốn bất động sản: căn 159 m² Thủy Đầm này 32,1 triệu/m²; một lô 310 m² Bá Hà 2 37,1 triệu/m²; căn 185 m² Bá Hà 1 38,4 triệu/m²; và một căn 119 m² cũng ở Thủy Đầm, cách đây chừng 70 m, 53,8 triệu/m². Trong rổ này thì căn 159 m² thấp nhất cả về tổng tiền lẫn giá mỗi mét vuông. Đây là so sánh trong phạm vi hàng chúng tôi đang có, không phải so sánh toàn thị trường Dốc Lết — chúng tôi không có dữ liệu giao dịch toàn vùng nên không nói thay thị trường. Hai lô Bá Hà 2 và 119 m² Thủy Đầm chưa lên trang nên chưa có link để anh chị bấm xem.

Phần chênh giải thích được: căn 119 m² Thủy Đầm cách căn này chừng 70 m nhưng nhà đã có trên sổ và toàn bộ là đất ở, còn căn này nhà chưa lên sổ và có 19 m² đất trồng cây. Với người mua định phá đi xây lại thì phần nhà trên sổ gần như không còn giá trị sử dụng.

Xem thêm các căn nhà khác đang bán ở trang Bán nhà Ninh Hòa, đất thổ cư ở trang Bán đất thổ cư Ninh Hòa. Anh chị cần xem nhà Dốc Lết trực diện biển Thủy Đầm này thì nhắn qua trang Liên hệ, hỗ trợ 24/24.