Bán nhà Dốc Lết (Ninh Thủy) — 2 căn trực diện biển Bá Hà 185m², 7,1 tỷ

Bán nhà Dốc Lết, khu biển Bá Hà 1 (phường Ninh Thủy cũ, nay là phường Đông Ninh Hòa, Khánh Hòa): hai căn nhà nằm trên hai thửa đất liền kề, tổng diện tích hai sổ 185 m², đo đạc hiện trạng gộp hai thửa 177,5 m², loại đất ở tại đô thị, mặt trước giáp thẳng bãi cát rộng 8,24 m, sáu phòng ngủ, giá 7,1 tỷ bán hiện trạng — tương đương 38,4 triệu/m² tính theo diện tích sổ. Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ, từ phiếu đo đạc hiện trạng và từ văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của Văn phòng Đăng ký đất đai, không lấy từ tin rao.

Bãi biển trước nhà, thuyền của dân đi biển neo gần bờ, xa xa là dãy núi khép vịnh.

Thông số nhà bán ở Dốc Lết — khu biển Bá Hà 1

Sơ đồ minh hoạ vị trí hai căn nhà so với bãi cát và đường đất phía sau - không theo tỷ lệ bản đồ.

Số liệu từng sổ, đọc thẳng từ giấy tờ

Sổ thửa 133 cấp ngày 19/5/2026 đã ghi sẵn tên hành chính mới "phường Đông Ninh Hòa" — từ ngày 01/7/2025 không còn thị xã Ninh Hòa, bảng đổi tên xem tại bài Tên thôn, tổ dân phố mới Ninh Hòa 2026. Giá 7,1 tỷ là giá rao cập nhật tháng 9/2026.

Trang sơ đồ thửa trên sổ - giáp bãi cát ở một mặt, đường đất ở mặt sau, kèm bảng chiều dài cạnh.

Đọc sổ nhà Dốc Lết này thì thấy gì

• Sổ mới, cấp tháng 5/2026. Sổ thửa 133 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa cấp ngày 19/5/2026, theo mẫu mới có mã QR. Sổ càng mới thì thông tin thửa càng sát hiện trạng hồ sơ địa chính, đỡ phải chỉnh lý lại khi sang tên.
• Gần như toàn bộ là đất ở tại đô thị. Trong 88,9 m² của thửa 133 thì 83,0 m² là đất ở lâu dài, chỉ 5,9 m² là đất trồng cây lâu năm hạn đến 25/7/2047. Phiếu đo đạc hiện trạng gộp hai thửa ghi loại đất là ODT.
• Hình thức sử dụng riêng, không có phần chung. Người mua đứng tên trọn thửa, không phải đồng sở hữu với ai.
• Nhà chưa có trên sổ. Mục "Thông tin tài sản gắn liền với đất" của sổ thửa 133 ghi "-/-". Về pháp lý, giao dịch này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai căn nhà là tài sản đi kèm, chưa được chứng nhận quyền sở hữu.
• Sổ có ghi dòng quy hoạch giao thông. Trang sơ đồ ghi rõ "Thửa đất có 25,6 m² thuộc quy hoạch giao thông", và trên sơ đồ có vẽ nét chỉ giới quy hoạch giao thông ở phía giáp bãi cát. Đây là con số có trên giấy, không phải ước lượng.
• Hai thửa đang được gộp. Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng lập cho cả hai thửa 133 và 134 như một khối 177,5 m² — đây là bước kỹ thuật của thủ tục hợp thửa.

Quy hoạch khu biển Bá Hà: hai quyết định cần đọc

Chủ đất có văn bản số 4525/CNNH-TTLT ngày 12/8/2026 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa về việc cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa 134. Văn bản dẫn hai quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa:

• Quyết định 1653/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 — phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của thị xã Ninh Hòa. Nội dung ghi cho thửa này: "Thửa đất 134 thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị".
• Quyết định 1734/QĐ-UBND ngày 23/6/2025 — phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu 14, Khu đô thị du lịch Ninh Hải - Dốc Lết. Nội dung ghi cho thửa này: "Thửa đất 134 thuộc quy hoạch đất nhóm nhà ở".

Nói gọn: quy hoạch đang xếp thửa này vào đất ở, cả ở tầng quy hoạch sử dụng đất lẫn tầng quy hoạch xây dựng. Đó là điều kiện thuận cho mục đích ở và lưu trú, vì mục đích đang dùng trùng với mục đích quy hoạch. Vài chỉ tiêu chính của phân khu 14 theo đồ án: quy mô 3.053 ha (đất liền 1.646 ha, mặt nước 1.407 ha), dân số dự báo đến năm 2040 khoảng 54.000 người, tầng cao tối đa 6 tầng, tính chất là khu đô thị hiện hữu kết hợp dịch vụ du lịch ven biển. Xem thêm ở trang Quy hoạch Ninh Hòa - Vân Phong.

Hai điểm phải nói cho đủ. Thứ nhất, văn bản 4525 chỉ tra cho thửa 134; thửa 133 chưa có văn bản tra quy hoạch riêng, nhưng bản thân sổ thửa 133 đã ghi sẵn 25,6 m² thuộc quy hoạch giao thông. Thứ hai, đồ án phân khu cho biết tính chất sử dụng đất, chưa cho biết ranh từng tuyến đường cụ thể — muốn biết đường quy hoạch cắt vào nhà bao nhiêu thì phải xin bản vẽ chi tiết tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Cách đọc bản vẽ để biết lô bị cắt tới đâu có trong bài Đất dính quy hoạch có mua được không.

Văn bản 4525/CNNH-TTLT ngày 12/8/2026: thửa thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị và đất nhóm nhà ở phân khu 14.

Vì sao nên xem căn nhà Dốc Lết này

• Trực diện biển, không có nhà nào chắn phía trước. Mở cổng là bãi cát, không phải "gần biển" theo kiểu cách vài trăm mét. Đây là thứ không tạo thêm được: dải nhà sát mép cát ở Bá Hà chỉ có một hàng.
• Mặt giáp biển 8,24 m, phía sau nở rộng hơn. Số đo lấy từ cạnh 3-4 của phiếu đo đạc hiện trạng, không phải ước theo ảnh.
• Gần như trọn vẹn đất ở đô thị, sổ cấp tháng 5/2026. Không phải đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích, nên không phải tính thêm tiền lên thổ — vốn là khoản lớn ở Ninh Hòa, xem bài Chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa.
• Hai căn, sáu phòng ngủ, đang có sẵn. Theo chủ đất: căn phía sau kiên cố, dọn vào ở được ngay; căn phía trước cần sửa nhẹ. Người mua không phải xây từ móng mới có chỗ ở.
• Nằm giữa cụm lưu trú đang hoạt động. Trong video quay tại chỗ thấy rõ các căn kề bên đã cải tạo làm dịch vụ, có bậc thềm, mái hiên, biển hiệu — tức khu này đã có khách, không phải mình mình mở đầu tiên.
• Điện lưới và đèn đường kéo tới trước nhà. Nhìn được trong video: cột điện, dây hạ thế và một đèn đường LED ngay trước mặt lô.
• Hợp với ai: người mua để làm homestay hoặc nhà nghỉ dưỡng gia đình, chấp nhận gửi xe ở đầu xóm và đi bộ đoạn cuối, đổi lại lấy mặt biển thật.

Từ sân trước nhìn thẳng ra biển - hàng rào đá chẻ, cổng sắt mở ra bãi cát.

Quanh lô đất và hai căn nhà ở Dốc Lết có gì

Những thứ dưới đây là thứ nhìn thấy được trong ảnh và video quay tại chỗ, hoặc là mốc có thật trong khu vực:

• Bãi cát trắng chạy dài trước mặt, thoải, nước cạn gần bờ. Thuyền của dân đi biển neo ngoài xa, phía sau là dãy núi khép vịnh.
• Xóm dân cư hiện hữu chạy dọc mép cát: nhà xây kiên cố, tường rào đá chẻ, bậc tam cấp bước thẳng xuống cát.
• Các căn kề bên đang làm dịch vụ lưu trú và ăn uống — thấy rõ mái hiên, đèn trang trí và biển hiệu trong video.
• Hạ tầng cơ bản đã có: điện lưới, đèn chiếu sáng công cộng, đường trong xóm ở phía sau.
• Khu du lịch Dốc Lết nằm cùng dải bờ biển này. Khoảng cách cụ thể từ nhà tới cổng khu du lịch, tới chợ và tới trường, chúng tôi chưa đo — sẽ đo và bổ sung, không ghi số khi chưa kiểm.

Các lô khác cùng khu xem ở trang Bán đất Đông Ninh Hòa - Dốc Lết, còn nhà bán trên toàn địa bàn xem ở trang Bán nhà Ninh Hòa.

Nhìn từ bãi cát vào: cổng sắt, bậc tam cấp bước thẳng xuống cát, nhà lợp ngói phía trong.

Bãi cát trắng chạy dài trước dãy nhà, xóm dân cư hiện hữu bám dọc mép cát.

Các căn kề bên đã cải tạo làm dịch vụ lưu trú, có điện lưới và đèn đường trước mặt.

Nói thẳng phần cần biết trước khi xuống tiền

• ⚠️ Ô tô không vào được tới nhà. Mặt trước là bãi cát, lối tiếp cận phía sau là đường đất. Khách đi ô tô phải gửi xe ở đầu xóm và đi bộ đoạn cuối. Đây là điểm trừ thật, nói trước để hai bên khỏi mất công đi xem.
• ⚠️ Hai căn nhà chưa có trên sổ. Sổ thửa 133 ghi tài sản gắn liền với đất là "-/-". Giá 7,1 tỷ là giá bán hiện trạng cả đất lẫn nhà, nhưng giấy tờ sang tên chỉ chuyển được phần quyền sử dụng đất. Muốn nhà đứng tên mình trên sổ thì sau khi mua phải làm thủ tục đăng ký bổ sung tài sản, và phải đủ điều kiện về giấy phép xây dựng, ranh giới, hiện trạng.
• ⚠️ Sổ ghi 25,6 m² thuộc quy hoạch giao thông. So với tổng diện tích hai sổ 185 m² thì phần này chiếm khoảng 14%. Sổ cho biết tổng diện tích bị dính, không cho biết ranh cụ thể đi qua đâu — muốn biết chính xác đường quy hoạch cắt vào phần nào của nhà thì phải xin bản vẽ tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
• ⚠️ Số đo trên sổ và số đo hiện trạng chênh nhau 7,5 m². Tổng hai sổ là 185 m² theo chủ đất, còn phiếu đo đạc hiện trạng gộp hai thửa ghi 177,5 m². Chênh lệch kiểu này thường gặp khi đo lại bằng máy, nhưng người mua nên lấy con số trên bản vẽ đo đạc có xác nhận làm căn cứ ký hợp đồng.
• ⚠️ Phiếu đo đạc hiện trạng chưa có chữ ký của đơn vị đo đạc. Bản chúng tôi xem được còn để trống mục đơn vị đo đạc và phần ký xác nhận — tức hồ sơ gộp thửa đang làm dở, chưa hoàn tất.
• ⚠️ Hai sổ chưa gộp xong. Nếu người mua muốn nhận một sổ chung cho cả hai thửa thì phải chờ thủ tục hợp thửa hoàn tất, hoặc thỏa thuận rõ trong hợp đồng là nhận hai sổ riêng.
• ⚠️ Nhà sát biển thì phải tính chuyện gió mặn và xâm thực. Công trình ven biển hao mòn nhanh hơn trong đất liền: cửa sắt, mái tôn, đường ống đều xuống cấp sớm. Nên đi xem vào lúc triều cường để biết mép nước lên tới đâu.
• ℹ️ Hướng nhà chưa đo bằng la bàn. Chúng tôi chỉ ghi được là mặt trước quay ra biển; hướng chính xác sẽ đo và bổ sung.

Chi phí sang tên nhà đất ở Đông Ninh Hòa

• Lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% tính trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá nhà nước. Bảng giá đất từng tuyến xem ở bài Bảng giá đất Ninh Hòa 2026.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% bên bán chịu theo luật, thực tế hai bên thường thỏa thuận lại. Trường hợp được miễn và cách tính có trong bài Thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa.
• Phí công chứng, phí đo vẽ, lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận. Với lô này có thêm chi phí hợp thửa hai sổ. Danh mục giấy tờ bắt buộc mang đi công chứng có ở bài Giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Ngày 20/9/2026, chúng tôi nhận hồ sơ của lô này gồm: ảnh sổ thửa 133 (trang thông tin thửa đất và trang sơ đồ), phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa 133 và 134, văn bản 4525/CNNH-TTLT ngày 12/8/2026 về thông tin quy hoạch, hai ảnh chụp tại chỗ và một video quay dọc bãi biển trước nhà. Chúng tôi đã đọc từng dòng trên sổ, đối chiếu ghi chú quy hoạch, đối chiếu tên hành chính cũ và mới, và ghi lại đúng những gì giấy tờ ghi. Những chỗ giấy tờ không nói — hướng nhà, khoảng cách tới các mốc, diện tích riêng của thửa 134 — chúng tôi để trống và ghi rõ là chưa có, thay vì điền cho đủ. Toàn bộ môi giới của chúng tôi là người Ninh Hòa, đi xem đất được trong ngày.

Xem đất, xem nhà

Muốn xem tận nơi hoặc xem bản chụp giấy tờ gốc, anh chị gọi 0869 009 368 (Mr. Năng) — hỗ trợ 24/24. Xin hẹn trước một buổi để chúng tôi sắp lịch với chủ nhà, và nên đi vào lúc nước lớn để nhìn đúng mép sóng. Anh chị có nhà đất muốn bán ở khu này thì gửi qua trang Ký gửi, hoặc liên hệ theo trang Liên hệ.

Nhìn nhanh con số của căn nhà Dốc Lết này

Sáu con số chính của căn nhà, kèm ba điểm cần cân nhắc trước khi xem đất.

Giá trên mỗi mét vuông ở đây là phép chia giá rao cho diện tích, không phải giá nhà nước và cũng không phải giá thẩm định. Giá rao cập nhật tháng 9/2026. Bảng giá rao từng lô đang bán xem ở trang Giá đất Ninh Hòa hôm nay.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc căn nhà này

• Xin bản vẽ có chỉ giới quy hoạch giao thông. Sổ cho con số 25,6 m², chưa cho vị trí. Biết ranh đi qua đâu mới biết phần nhà nào nằm trong chỉ giới. Cách đọc có ở bài Đất dính quy hoạch có mua được không.
• Yêu cầu xem bản vẽ đo đạc hợp thửa đã có xác nhận, và chốt trong hợp đồng con số diện tích lấy theo bản vẽ đó, không lấy theo tin rao.
• Hỏi rõ hiện trạng pháp lý của hai căn nhà: có giấy phép xây dựng không, có nằm trong chỉ giới không, sau khi mua có đăng ký bổ sung tài sản lên sổ được không. Kiến thức nền về thủ tục xem ở trang Pháp lý nhà đất Ninh Hòa và Kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.

Lô khác đang bán ở Đông Ninh Hòa, để anh chị so

Bảng 3 bất động sản, cập nhật ngày 20/9/2026.

Xem thêm: Bán đất Đông Ninh Hòa - Dốc Lết · Bán nhà Ninh Hòa · Bán đất thổ cư Ninh Hòa · Quy hoạch Ninh Hòa - Vân Phong

Bán nhà Dốc Lết trực diện biển Bá Hà 1, 185 m², 7,1 tỷ — gọi 0869 009 368 (Mr. Năng) để xem nhà, hỗ trợ 24/24.