Bán nhà Dốc Lết — 126m² góc ngã ba trực diện biển Bá Hà, 6 tỷ

Bán nhà Dốc Lết — căn nhà trên thửa 126 m² ở tổ dân phố Bá Hà 1, phường Đông Ninh Hòa (xã Ninh Thủy cũ), tỉnh Khánh Hòa. Thửa 149 tờ bản đồ số 7, toàn bộ 126 m² là đất ở, thời hạn lâu dài. Lô nằm ở góc ngã ba, mặt trước quay thẳng ra bãi cát. Theo toạ độ bản đồ số, mặt hướng biển rộng 7,41 m, cạnh giáp đường nhánh xuống biển dài 19,15 m. Nhà cũ đã cải tạo, dọn vào ở ngay được. Đường vào hiện nay chỉ đi được xe máy. Giá rao 6 tỷ, tương đương 47,6 triệu/m². Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ và bản đồ số, không lấy từ tin rao.

Vị trí căn nhà 126 m² trên ảnh vệ tinh - sát mép bãi cát Bá Hà, góc đường nhánh xuống biển.

Thông số nhà bán Dốc Lết — Bá Hà 1

Xem thêm các lô cùng khu tại trang bán đất Dốc Lết, Ninh Thủy, Ninh Vân — phường Đông Ninh Hòa và trang đất Dốc Lết mặt biển, ven biển.

Số liệu từng dòng, đọc từ sổ và bản đồ số Bá Hà

Sổ cấp năm 2001 vẫn ghi theo tên hành chính cũ là Ninh Thủy, huyện Ninh Hòa. Từ ngày 01/7/2025 địa bàn này thuộc phường Đông Ninh Hòa; tổ dân phố Bá Hà 1 nay nhập vào tổ Ninh Thủy 2 — xem bảng đối chiếu tại bài tên thôn, tổ dân phố mới Ninh Hòa 2026. Giá cập nhật ngày 24/09/2026.

Đọc sổ nhà Bá Hà thì thấy gì

• Toàn bộ 126 m² là đất ở, không kèm mét vuông đất nông nghiệp nào. Bảng liệt kê trên sổ chỉ có một dòng: thửa 149, 126 m², mục đích "T", thời hạn lâu dài. Chữ "T" là ký hiệu đất ở của mẫu sổ những năm 2000.
• Sổ cấp năm 2001, mẫu cũ của Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hòa. Sổ đã ổn định hơn hai mươi năm. Mẫu sổ này không có mục tài sản gắn liền với đất, nên căn nhà trên đất chưa được ghi trên giấy.
• Sổ không có dòng ghi chú quy hoạch. Cần nói rõ: sổ cấp năm 2001, trước toàn bộ các quy hoạch đang áp dụng. Sổ không ghi khác với đã tra.
• Trích lục bản đồ in kèm sổ ghi "bãi cát" ngay ở mặt phía đông của thửa. Các mặt còn lại là thửa 148 ở phía bắc, thửa 150 và 151 ở phía nam, cách lô bằng con đường nhánh.
• Sổ không có bảng toạ độ và không ghi số đo cạnh. Các số đo cạnh trong bài tính từ toạ độ của bản đồ số. Diện tích tính lại từ toạ độ là 128,55 m², lệch 2,0% so với 126 m² của sổ. Mức lệch này thường gặp ở sổ cấp từ bản đồ cũ. Mua bán theo diện tích ghi trên sổ.

Vì sao nên xem căn nhà Dốc Lết này

• Hàng đầu sát mép cát, không có gì chắn. Trích lục bản đồ trên sổ xác nhận thửa giáp thẳng bãi cát. Hàng đầu đã kín thì không ai làm thêm được một căn nữa ra phía biển.
• Lô góc ngã ba, hai mặt thoáng. Mặt trước ra biển, mặt bên dài 19,15 m chạy dọc đường nhánh xuống biển. Theo mô tả nguồn hàng ngày 24/09/2026, đường ven biển có lộ giới quy hoạch 15 m, đường nhánh có lộ giới quy hoạch 8 m.
• 126 m² full đất ở lâu dài. Không phải tách phần thổ trong mảnh lớn, không phải chờ chuyển mục đích.
• Nhà cũ đã cải tạo, dọn vào ở ngay. Hiên rộng, sân lát đá, cổng mở thẳng ra bãi cát. Mua xong ở được luôn, cải tạo thêm lúc nào tuỳ kế hoạch.
• Mặt quay về hướng đông, đón bình minh. Bá Hà nằm ở bờ biển Dốc Lết, nhìn ra vịnh Vân Phong.
• Hợp với ai: người muốn giữ một căn hàng đầu sát biển để ở hoặc khai thác lưu trú ngắn ngày ở Dốc Lết — với điều kiện chấp nhận đi xe máy vào nhà. Ai cần ô tô đỗ trước cửa thì căn này không hợp.

Từ hiên nhà nhìn ra biển Dốc Lết - sân rộng, tường rào đá thấp, cổng mở thẳng ra bãi cát.

Quanh lô Bá Hà, Dốc Lết có gì

Những thứ nhìn thấy được trong ảnh chụp tại chỗ và ảnh vệ tinh:

• Từ hiên nhà nhìn thẳng ra mặt nước. Trước mặt là sân lát đá, tường rào đá thấp có hai trụ cổng, qua cổng là bãi cát.
• Nước trong, nhiều thuyền của dân đi biển neo trong vịnh, dãy núi khép vịnh ở chân trời.
• Bãi cát trước nhà rộng, chạy dài theo dải nhà sát biển của Bá Hà.
• Trên bản đồ số, căn kề phía bắc và nhiều căn dọc dải nhà sát mép cát quanh đây đang đánh dấu là điểm lưu trú, homestay.
• Có đường dây điện hạ thế chạy ngang trước nhà.

Khoảng cách tới Khu du lịch Dốc Lết, chợ, trường và bệnh viện: chưa đo, nên bài này không ghi con số. Anh chị đi xem trực tiếp sẽ rõ hơn mọi con số ước lượng. Tham khảo thêm các căn khác trong vùng tại trang bán nhà Ninh Hòa và trang bán đất thổ cư Ninh Hòa.

Quy hoạch chung 2040 ở lô Bá Hà này

Tra lớp điều chỉnh quy hoạch chung Ninh Hòa đến năm 2040 theo Quyết định 1138/QĐ-UBND ngày 28/04/2025, thửa 149 cho ra:

• 112,5 m² đất đơn vị ở.
• 16 m² đất giao thông.

Hai con số này tra trên công cụ bản đồ quy hoạch trực tuyến, chỉ có giá trị tham khảo. Công cụ cho tổng số mét vuông, không cho biết phần 16 m² nằm ở mép nào của thửa, nên sơ đồ trong bài không vẽ phần này. Nội dung đầy đủ của đồ án xem tại bài quy hoạch Ninh Hòa đến 2040, đọc thẳng từ Quyết định 1138.

Sơ đồ lô dựng từ toạ độ bản đồ số - mặt biển 7,41 m, cạnh giáp đường nhánh 19,15 m.

Nói thẳng phần cần biết

• Ô tô chưa vào được tới nhà. Đường vào hiện nay chỉ đi được xe máy. Đây là điểm trừ nặng nhất của căn này, xác nhận ngày 24/09/2026. Ai làm lưu trú thì phải tính trước chỗ gửi ô tô cho khách và đường chở vật liệu khi sửa nhà.
• Hai con số 15 m và 8 m là lộ giới quy hoạch, không phải bề rộng mặt đường đang đi. Đường theo quy hoạch chưa mở. Không ai nói chắc được khi nào mở, nên anh chị đừng tính giá trị căn nhà dựa trên giả định đường sẽ thành 15 m.
• Quy hoạch chung 2040 có 16 m² đất giao thông trong thửa. Các lớp quy hoạch khác, như quy hoạch sử dụng đất hay đồ án phân khu, có thể cho con số khác. Khu này nằm trong phạm vi Phân khu 14 Ninh Hải – Dốc Lết theo Quyết định 1734/QĐ-UBND ngày 23/6/2025. Con số dùng để ký hợp đồng phải là phiếu tra quy hoạch của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Hòa. Cách đọc phiếu xem tại bài đất dính quy hoạch có mua được không.
• Nhà chưa có trên sổ. Sổ mẫu năm 2001 không có mục ghi nhà. Muốn nhà được chứng nhận phải làm thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất, thường đi cùng lúc cấp đổi sang sổ mới.
• Sổ cũ, sổ mẫu năm 2001. Khi sang tên, cơ quan đăng ký sẽ cấp giấy mẫu mới và đo lại. Diện tích trên giấy mới có thể xê dịch so với 126 m², vì toạ độ bản đồ số đang ra 128,55 m².
• Giá trên m² nằm ở nhóm trên của vùng. 47,6 triệu/m² cao hơn khoảng giá ven biển Dốc Lết mà chúng tôi khảo sát hồi tháng 8/2026 là 15 đến 40 triệu/m². Phần chênh nằm ở ba thứ: hàng đầu sát cát, lô góc, và full đất ở. Anh chị cân nhắc xem ba thứ đó có đáng phần chênh hay không.
• Sơ đồ trong bài dựng từ toạ độ bản đồ số, không phải bản vẽ đo đạc. Bãi cát, biển và bề rộng đường nhánh là hình minh hoạ, chưa đo.

Chi phí sang tên

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá tính lệ phí trước bạ, bên mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, bên bán nộp, trừ trường hợp được miễn. Điều kiện miễn nằm ở bài thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa.
• Phí công chứng, phí đo đạc và lệ phí cấp đổi giấy tính theo biểu phí hiện hành. Sổ năm 2001 gần như chắc chắn phải cấp đổi, nên anh chị tính thêm khoản này. Giấy tờ mang theo khi ký xem tại bài giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.
• Giá đất nhà nước dùng để tính thuế phí khác hẳn giá thị trường. Tra tại bài bảng giá đất Ninh Hòa 2026.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Trước khi đăng, chúng tôi đã làm những việc sau, tính đến ngày 24/09/2026:

• Đọc trực tiếp sổ và trích lục bản đồ, chép lại số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn thay vì lấy số từ tin rao.
• Lấy toạ độ ranh thửa từ bản đồ số, tính lại diện tích được 128,55 m² và ghi thẳng mức lệch 2,0% so với sổ.
• Kiểm vị trí ranh trên ảnh vệ tinh: mép đông của thửa trùng tường rào giáp bãi cát, khớp với ảnh chụp tại chỗ.
• Đối chiếu giá 47,6 triệu/m² với khoảng giá ven biển Dốc Lết đã khảo sát tháng 8/2026 và với các căn cùng tuyến biển đăng ngày 20–21/09/2026, rồi ghi thẳng phần chênh vào mục nói thẳng.
• Hỏi thẳng người nắm nguồn hàng câu khách hay hỏi nhất — ô tô vào được tới nhà không — và nhận câu trả lời là chưa vào được, hiện chỉ đi xe máy.
• Không đăng ảnh sổ vì trang sổ có thông tin cá nhân của chủ đất.
• Những gì chưa kiểm được thì ghi rõ là chưa kiểm, gồm bề rộng đường hiện trạng, hướng đo bằng la bàn, diện tích xây dựng của nhà và các khoảng cách.

Xem đất Bá Hà, Dốc Lết

Anh chị muốn ra xem trực tiếp, để lại lời nhắn hoặc xem cách liên hệ tại trang liên hệ. Dẫn đi xem tận nơi, xem sổ gốc, không thu phí xem đất. Anh chị có nhà đất cần bán ở Ninh Hòa thì gửi thông tin qua trang ký gửi.

Nhìn nhanh con số của căn nhà Bá Hà này

Giá trên m² là phép chia tổng giá cho diện tích sổ, không phải giá nhà nước và cũng không phải giá thẩm định.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc lô này

• Xin phiếu tra quy hoạch theo tờ 7 – thửa 149 (bản đồ mới tờ 50) tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Hòa, để biết chắc phần đất giao thông nằm ở mép nào và rộng bao nhiêu. Đừng dừng ở con số tra trên mạng.
• Đi thử đường vào bằng xe máy và tìm sẵn chỗ gửi ô tô gần nhất. Đo luôn quãng đi bộ từ chỗ đỗ xe tới cửa, và xem xe chở vật liệu vào được tới đâu.
• Hỏi rõ thủ tục cấp đổi sổ và đăng ký nhà. Sổ năm 2001 chưa ghi nhà. Ai lo thủ tục, ai chịu phí, làm trước hay sau khi ký, nên ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc. Đọc thêm tại trang pháp lý nhà đất Ninh Hòa và trang kinh nghiệm mua bán đất Ninh Hòa.

Lô khác đang bán ở Dốc Lết, để anh chị so

Bảng 4 lô, cập nhật ngày 24/09/2026. Xem đủ danh mục theo khu vực tại trang đất Đông Ninh Hòa, theo loại tại trang bán nhà Ninh Hòa, giá từng lô tại trang giá đất Ninh Hòa hôm nay và thông tin quy hoạch tại trang quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong. Cần xem tận nơi căn nhà Dốc Lết góc ngã ba trực diện biển Bá Hà này, anh chị để lại lời nhắn ở trang liên hệ.