Bán nhà Ninh Xuân Ninh Hòa (Tân Định) — 100m², 170m² thổ, 1,05 tỷ

Bán nhà Ninh Xuân, Ninh Hòa — căn nhà nằm ở thôn Phước Lâm, xã Tân Định, tỉnh Khánh Hòa. Khu này trước thuộc xã Ninh Xuân, thị xã Ninh Hòa; từ ngày 01/7/2025 nhập về xã Tân Định, nên trên giấy tờ mới ghi là Tân Định còn người trong vùng vẫn gọi Ninh Xuân. Thửa 380, tờ bản đồ 152 — chính là tờ 123 của bản đồ Ninh Xuân cũ. Tổng 181,9 m², trong đó 170,0 m² là đất ở tại nông thôn, thời hạn lâu dài, phần còn lại 11,9 m² là đất trồng cây lâu năm. Sổ riêng, hình thức sử dụng riêng, cấp tháng 10/2025. Trên đất đã có nhà xây kiên cố 100 m², hoàn thiện, ở được ngay. Căn này vốn được thiết kế làm trường mầm non nên gian chính rất rộng và thông suốt; hiện bố trí 1 phòng ngủ, 1 bếp, khu vệ sinh và phòng tắm tách riêng. Chủ nhà cho biết muốn ngăn lại thành 2 hoặc 3 phòng ngủ đều thoải mái. Mặt tiền đường bê tông, hướng Bắc. Giá 1 tỷ 050, tức 5.772.402 đồng mỗi mét vuông. Mọi số liệu dưới đây đọc thẳng từ sổ, không lấy từ tin rao.

Gian chính nhìn thẳng ra cửa và sân trước. Nhà vốn thiết kế cho trường mầm non nên gian này rộng và thông suốt, không bị tường ngăn cắt. Sàn gạch giả gỗ, trần thả có đèn rọi ray, cửa kính lớn lấy sáng.

Thông số nhà đất Ninh Xuân (Tân Định)

Số liệu từng phần đất, đọc từ sổ

Trên thửa đó, phần đã xây và phần còn trống chia như sau:

Thửa ngang 6,34 m, sâu gần 29,7 m. Nếu căn nhà chiếm hết bề ngang thì thân nhà dài khoảng 15,8 m, còn lại gần 14 m chia cho sân trước và sân sau — đúng như nhìn thấy trong ảnh. Đây là ước tính từ hình thửa, chúng tôi chưa đo từng cạnh căn nhà.

Tên hành chính in trên sổ là "xã Tân Định, tỉnh Khánh Hòa" — đây là tên sau đợt sắp xếp ngày 01/7/2025, không còn ghi thị xã Ninh Hòa và không còn ghi xã Ninh Xuân. Giá cập nhật ngày 22/9/2026.

Đọc sổ nhà Ninh Xuân này thì thấy gì

• Thửa 380, tờ bản đồ 152. Phiếu tra cứu của Văn phòng đăng ký đất đai ghi thêm trong ngoặc "123 Ninh Xuân cũ" — nghĩa là cùng một thửa, chỉ đổi số tờ khi làm lại bản đồ. Ai có giấy tờ cũ ghi tờ 123 thì đây chính là thửa đó.
• Hai loại đất trong một thửa. Sổ tách rõ: 170,0 m² đất ở tại nông thôn và 11,9 m² đất trồng cây lâu năm. Không phải cả thửa đều là thổ cư.
• Hình thức sử dụng riêng. Không phải sổ chung, không đồng sở hữu — sang tên gọn.
• Mục 5 "Ghi chú" trong sổ ghi dấu gạch. Tức là sổ không ghi thửa này dính quy hoạch gì. Nhưng xin nói thẳng: sổ không ghi không có nghĩa là đã tra quy hoạch. Chúng tôi đã tra riêng, kết quả ở mục dưới.
• Mục 6 "Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" còn trống. Sổ cấp tháng 10/2025 và tới nay chưa có chỉnh lý nào — chưa thế chấp, chưa tách, chưa bổ sung tài sản.
• Mục 3 "Thông tin tài sản gắn liền với đất" ghi dấu gạch. Đây là điểm quan trọng nhất của căn nhà này, nói kỹ ở mục "Nói thẳng" bên dưới.

Trang sơ đồ thửa của sổ: thửa 380, tờ bản đồ 152, giáp thửa 379 phía tây, 381 phía đông, 126 phía sau. Cạnh mặt tiền giáp đường bê tông. Bảng chiều dài cạnh giữ nguyên; cột toạ độ và số vào sổ đã che.

Vì sao nên xem căn nhà Ninh Xuân này

• Quy hoạch đã tra, có văn bản chứng minh. Chúng tôi có phiếu cung cấp thông tin của Văn phòng đăng ký đất đai cho đúng thửa 380 tờ 152. Theo Quyết định 1653/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, toàn bộ thửa thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị. Theo Quyết định 1138/QĐ-UBND ngày 28/4/2025 về điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2040, toàn bộ thửa thuộc quy hoạch đất đơn vị ở. Không mảnh nào rơi vào đường, cây xanh hay công trình công cộng. Bản gốc phiếu xuất trình khi anh chị tới xem.
• 170 m² đã là đất ở lâu dài. Không phải chờ chuyển mục đích, không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải đợi quyết định của huyện.
• Nhà 100 m² xây xong rồi, dọn vào ở được. Sàn gạch giả gỗ, trần thả có đèn rọi, bếp đã ốp gạch, sân trước có mái che và cây cảnh. Khác hẳn mua đất trống rồi phải xây thêm một hai năm.
• Gian chính rộng khác thường — vì nhà vốn thiết kế làm trường mầm non. Đây là điểm ít căn nào ở tầm giá này có. Gian lớn thông suốt, không bị tường cắt vụn, nên tuỳ người mua mà dùng: để nguyên làm nơi sinh hoạt chung rộng rãi, làm chỗ bán hàng, chỗ dạy thêm, hoặc ngăn lại lấy thêm phòng ngủ. Chủ nhà cho biết ngăn thành 2 hoặc 3 phòng ngủ đều thoải mái.
• Khu vệ sinh và phòng tắm tách riêng nhau. Nghe nhỏ nhưng dùng hằng ngày thì khác hẳn kiểu gộp chung một phòng — nhà đông người vẫn không phải chờ nhau.
• Còn 70 m² đất ở chưa xây. Nhà chiếm 100 m² trong khi phần đất ở là 170 m², nên sau này muốn nới thêm phòng, làm gác hay mở rộng bếp thì vẫn còn chỗ trong phần đất được phép xây — không phải xin chuyển mục đích.
• Khoảng cách đo được, không phải lời rao. Trường Tiểu học Ninh Xuân 1 cách 206 m, Quốc lộ 26 cách 291 m, cao tốc Vân Phong – Nha Trang cách 579 m — đều là đường chim bay, đo trên bản đồ nền mở.
• Hình thửa vuông vắn. Ngang khoảng 6,3 m, sâu gần 29,7 m, gần như một hình chữ nhật đứng — dễ bố trí nhà ống, không có góc chết.
• Hợp với ai: ba nhóm rõ rệt. Một là gia đình trẻ, một hai người — cần nhà ở ngay quanh mốc 1 tỷ, gian rộng để đó, sau này có con thì ngăn thêm phòng. Hai là người cần mặt bằng kèm chỗ ở — gian chính đủ rộng để bán hàng, dạy thêm hoặc làm nghề tại nhà, phía sau vẫn có phòng ngủ và bếp riêng. Ba là người làm việc dọc Quốc lộ 26 hoặc ở khu công nghiệp phía tây Ninh Hòa muốn ở gần nơi làm.

Nhìn ngược từ trong ra: gian chính chạy dài suốt thân nhà, tường ốp gạch nửa thân, quạt treo hai bên, kệ gỗ trang trí dùng thay vách ngăn. Đây là phần dễ ngăn thêm phòng nhất.

Khu bếp ốp gạch, bàn bar xây gạch trang trí, cửa mở ra sân phơi phía sau nhìn thoáng ra dãy núi.

Quanh lô nhà Ninh Xuân (Tân Định) có gì

Những thứ nhìn thấy được trong ảnh và những mốc đo được trên bản đồ:

• Khu dân cư đông, không phải đất lẻ giữa đồng. Ảnh đường trước nhà cho thấy hai bên đều là nhà dân xây kiên cố, có mái tôn, có cổng, có lưới điện hạ thế chạy dọc đường.
• Đường bê tông chạy thẳng qua trước cổng. Mặt đường phẳng, đủ rộng cho ô tô. Chủ nhà cho biết bề rộng 5 m — con số này chúng tôi chưa đo bằng máy, anh chị ra xem thì đo lại cho chắc.
• Trường Tiểu học Ninh Xuân 1 — 206 m. Đây là mốc gần nhất và cũng là lý do khu này đông dân.
• Quốc lộ 26 — 291 m đường chim bay. Đi vòng theo đường bê tông thì quãng thực tế khoảng 500 m. Đây là trục nối Ninh Hòa lên Tây Nguyên.
• Cao tốc Vân Phong – Nha Trang (CT.01) — 579 m. Đủ gần để tiện đường, đủ xa để không ồn.
• Khu công nghiệp Ninh Xuân 1 và Ninh Xuân 2 nằm trên địa bàn xã Tân Định và xã Tây Ninh Hòa — cùng xã với căn nhà này. Ninh Xuân 1 rộng 495,8 ha do Becamex IDC làm chủ đầu tư, Ninh Xuân 2 khoảng 490 ha do VSIP. Chúng tôi chưa đo khoảng cách từ nhà tới ranh hai khu này, nên không nói "sát khu công nghiệp". Chi tiết tiến độ xem bài Khu công nghiệp Ninh Xuân 1 và 2 ở Ninh Hòa: Becamex, VSIP tới đâu?
• Sân sau nhìn thoáng ra núi — thấy rõ trong ảnh chụp từ khu bếp.

Xem thêm các lô khác cùng xã ở trang Bán đất Ninh Xuân, Ninh Quang, Ninh Bình — xã Tân Định.

Sân trước lợp mái tôn kèm lưới che nắng, bàn ghế đá, nhiều chậu cây, cổng sắt hoa văn mở thẳng ra đường bê tông.

Đường bê tông chạy qua trước nhà, hai bên là nhà dân xây kiên cố, có lưới điện hạ thế dọc đường. Hai biển hiệu của một cơ sở dịch vụ khác trong ảnh đã được che.

Nói thẳng phần cần biết trước khi xuống tiền

• ⚠️ Nhà chưa được đăng ký trên sổ. Mục 3 của Giấy chứng nhận — phần "Thông tin tài sản gắn liền với đất" — ghi dấu gạch, nghĩa là sổ này chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ quả cụ thể: hợp đồng công chứng sẽ chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn nhà không nằm trong hợp đồng; nếu anh chị vay ngân hàng thì ngân hàng chỉ định giá được phần đất. Muốn đưa nhà lên sổ thì sau khi sang tên phải làm hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất, và hồ sơ đó cần giấy tờ chứng minh việc xây dựng hợp lệ. Đây là điều đầu tiên anh chị nên hỏi khi gặp chủ nhà.
• ⚠️ Không phải cả thửa là thổ cư. 11,9 m² là đất trồng cây lâu năm, thời hạn đến 01/7/2064. Phần này không được xây; muốn xây phải xin chuyển mục đích và nộp tiền theo bảng giá đất hiện hành.
• ⚠️ Thửa tóp hậu 0,36 m. Mặt tiền 6,34 m nhưng cạnh sau chỉ 5,98 m. Mức chênh nhỏ, gần như không ảnh hưởng bố trí nhà, nhưng chúng tôi nói ra để anh chị không bất ngờ khi xem sơ đồ.
• ⚠️ Cạnh mặt tiền gãy làm hai đoạn (2,84 m và 3,50 m) chứ không phải một đường thẳng. Nhìn ngoài thực tế thì không nhận ra, nhưng trên bản vẽ thì thấy rõ.
• ⚠️ Thửa dài và hẹp. Ngang hơn 6 m, sâu gần 30 m — hợp nhà ống, không hợp nhà vườn hay nhà ngang.
• ⚠️ Bề rộng đường 5 m là lời chủ nhà, chưa đo. Khoảng cách 206 m, 291 m, 579 m ở trên là đo trên bản đồ nền mở, sai số vài mét.
• ⚠️ Hiện chỉ có một phòng ngủ. Đây là điểm cần cân nhắc kỹ nhất. Nhà thiết kế gốc cho trường mầm non nên ưu tiên gian lớn, chưa chia nhiều phòng. Gia đình đông người mua về thì phải tính tiền ngăn phòng ngay từ đầu, đừng tính là ở được luôn. Chủ nhà nói ngăn 2–3 phòng thoải mái, nhưng chúng tôi chưa xem kết cấu bên trong nên anh chị nên dẫn theo thợ khi đi xem để biết ngăn ở đâu được, hết bao nhiêu.
• ⚠️ Chúng tôi chưa có năm xây của căn nhà và chưa có ảnh phòng ngủ, khu vệ sinh. Ảnh trong bài là gian chính, bếp, sân trước và đường vào. Phần này đang cập nhật thêm.

Chi phí sang tên nhà đất Ninh Xuân

• Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá nhà nước, lấy số nào cao hơn. Người mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Người bán nộp, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Trường hợp nào được miễn, và vì sao có người nghe con số 20%, đọc ở bài Thuế bán đất 2026 ở Ninh Hòa: 2% hay 20%, khi nào được miễn?
• Phí công chứng và lệ phí cấp đổi sổ theo biểu của tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký. Danh sách giấy tờ phải mang theo hôm ký, xem bài Giấy tờ bắt buộc công chứng khi mua bán đất 2026.
• Nếu muốn chuyển 11,9 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở, chi phí tính theo bảng giá đất từng khu vực — cách tính ở bài Chi phí lên thổ cư ở Ninh Hòa và Bảng giá đất Ninh Hòa 2026.

Vì sao lô này có mặt ở đây

Ngày 22/9/2026 chúng tôi nhận được bộ hồ sơ của căn nhà gồm ảnh hai trang sổ, phiếu tra cứu thông tin của Văn phòng đăng ký đất đai và năm ảnh hiện trạng. Trước khi đăng, chúng tôi đã làm ba việc:

• Kiểm lại hình thửa bằng toạ độ. Sổ in bảng toạ độ đủ năm đỉnh. Tính diện tích ngược từ bảng đó ra 181,89 m², so với con số 181,9 m² in trên sổ thì lệch 0,01 m². Năm chiều dài cạnh tính lại cũng khớp, lệch lớn nhất 7 mi-li-mét. Nghĩa là bảng số trong sổ nhất quán, không có lỗi in.
• Đối chiếu tên hành chính. Sổ ghi xã Tân Định; phiếu tra cứu ghi tờ 152 kèm chú "123 Ninh Xuân cũ". Hai nguồn khớp nhau và khớp với đợt sắp xếp ngày 01/7/2025 — xem bảng tra ở bài Ninh Hòa gồm những xã nào?
• Đọc kỹ mục tài sản gắn liền với đất và phát hiện sổ chưa ghi nhận căn nhà. Chúng tôi chọn nói ra ngay trong bài thay vì để anh chị tự phát hiện lúc mở sổ.

Xem đất, xem nhà Ninh Xuân (Tân Định)

Anh chị muốn ra xem tận nơi, xem bản gốc sổ và phiếu tra cứu quy hoạch, hoặc muốn hỏi thêm về phần nhà chưa lên sổ, vui lòng liên hệ qua trang Liên hệ. Nhà đất của anh chị muốn gửi bán thì xem trang Ký gửi.

Nhìn nhanh con số của căn nhà này

Giá mỗi mét vuông ở đây là phép chia tổng giá cho tổng diện tích, không phải giá nhà nước và cũng không phải giá thẩm định. Con số này chỉ để anh chị so với các lô khác cho nhanh.

Ba thứ nên kiểm trước khi đặt cọc căn nhà này

• Hỏi giấy tờ xây dựng của căn nhà. Vì nhà chưa có trên sổ, anh chị nên hỏi chủ nhà xem có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ hoàn công không. Có thì việc bổ sung nhà vào sổ sau này nhẹ đi rất nhiều.
• Xin lại phiếu thông tin quy hoạch theo số tờ – số thửa. Phiếu chúng tôi đang giữ lập năm 2025. Đừng nhìn bản đồ quy hoạch tổng mà đoán cho thửa nhà mình — muốn chắc thì xin phiếu mới theo đúng thửa 380 tờ 152. Bối cảnh quy hoạch chung Ninh Hòa đến 2040 đọc ở bài Quy hoạch Ninh Hòa đến 2040: đọc thẳng từ Quyết định 1138 và trang Quy hoạch Ninh Hòa – Vân Phong.
• Dẫn theo thợ xem chỗ ngăn phòng. Nếu anh chị cần 2–3 phòng ngủ thì việc đầu tiên khi tới xem là để thợ nhìn gian chính: ngăn được ở đâu, có phải đụng kết cấu không, cửa sổ và ánh sáng chia thế nào, hết khoảng bao nhiêu. Có con số đó rồi mới biết tổng tiền thật là bao nhiêu chứ không phải chỉ 1 tỷ 050.
• Ra đo lại bề rộng đường và mốc ranh. Mang theo thước, đo bề rộng mặt đường bê tông và đối chiếu bốn mốc ranh ngoài thực địa với sơ đồ trong sổ. Cách đọc sổ và những chỗ hay sai, xem trang Pháp lý nhà đất Ninh Hòa.

Lô khác đang bán ở Tân Định, để anh chị so

Bảng 3 bất động sản, cập nhật ngày 23/9/2026. Lô 203,4 m² nằm cùng thôn Phước Lâm nhưng là đất trống — chênh lệch giá mỗi mét vuông giữa hai bất động sản chính là phần căn nhà.

Xem thêm: toàn bộ nhà đất xã Tân Định · nhà đang bán ở Ninh Hòa · đất thổ cư Ninh Hòa · giá rao từng lô đang bán.

Anh chị đang tìm nhà Ninh Xuân, Ninh Hòa quanh mốc 1 tỷ, có đất ở lâu dài, vào ở được ngay và còn chỗ để ngăn thêm phòng theo ý mình — căn 100 m² trên đất 181,9 m² ở thôn Phước Lâm này đáng để ra xem một buổi.